Hubert BRESSON

est avocat associé à CMS Bureau Francis Lefevre.

Stéphanie RIOU

est avocate à CMS Bureau Francis Lefevre.

Fiscalité immobilière : le bien-fondé de la stabilité

Un tour d'horizon documenté des règles fiscales, de leurs incessantes évolutions et du poids des prélèvements qui en découle conduit à souhaiter que la réforme imminente de la fiscalité immobilière permette, au moins chez les particuliers, de mettre un frein à l'inconstance de ces règles, en s'abstenant notamment d'alourdir les impositions existantes.

Tant pour les sociétés que pour les particuliers, propriété immobilière et prélèvements fiscaux vont de pair, et ce, tout au long de la chaîne de détention. L'imposition commence dès l'acquisition, qui est soumise aux droits d'enregistrement aux taux de 5,09 % de la valeur vénale des immeubles et de 5 % de la valeur vénale des titres de sociétés à prépondérance immobilière. En cas de construction, les propriétaires sont redevables de différentes taxes d'urbanisme, telles que la taxe locale d'équipement (TLE) et ses taxes départementales annexes 1 et le versement pour dépassement du plafond légal de densité (PLD), et d'une redevance proportionnelle à la surface, s'agissant de la création de bureaux en Île-de-France.

Des prélèvements nombreux

La détention des immeubles rend exigible une cohorte de taxes et impositions annuelles telles que la taxe foncière, la nouvelle taxe instituée à compter des impositions établies au titre de 2011 au profit de l'établissement public Société du Grand Paris, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et, le cas échéant, la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France. Si le propriétaire est une entreprise, celle-ci est par ailleurs redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Si le bien est générateur de revenus locatifs, ceux-ci sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour ce qui concerne les particuliers et au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés (33,33 %) s'agissant des sociétés soumises à cet impôt.

Ces dernières (ainsi que l'ensemble des personnes morales) sont, en outre, soumises à la contribution sur les revenus locatifs de 2,5 % sur les revenus non soumis à la TVA tirés de la mise en location des immeubles achevés depuis plus de quinze ans. À l'inverse, si des logements situés dans certaines agglomérations de plus de 200 000 habitants ne sont pas mis à disposition et sont laissés vacants pendant plus de deux ans, leur propriétaire est redevable d'une taxe dont le taux varie de 10 % à 15 % et est assis sur la valeur locative foncière brute du logement.

La transmission des biens immobiliers, qu'elle soit réalisée à titre onéreux ou à titre gratuit, génère également des « frottements » fiscaux. La cession d'immeubles par des particuliers, hormis celle de la résidence principale ou d'immeubles détenus depuis plus de quinze ans, donne lieu entre les mains du vendeur à imposition de la plus-value (réduite de 10 % par année de détention à compter de la cinquième) au taux de 19 %, majoré de 12,3 % de prélèvements sociaux pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2011 (soit un taux global d'imposition de 31,3 %). La cession de leurs immeubles par les sociétés soumises à l'IS donne lieu en principe à une imposition au taux de 33,33 % sur la plus-value réalisée.

Si ces mêmes sociétés cèdent des titres de participation de sociétés à prépondérance immobilière, la plus-value réalisée est imposable au taux normal de l'impôt sur les sociétés (IS) s'agissant de la cession d'actions non cotées, et au taux de 19 % s'agissant de la cession de titres de sociétés cotées 2, alors que la plus-value de cession des titres de participation détenus depuis plus de deux ans dans des sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière n'est imposée à l'IS que pour une quote-part de 5 % de son montant.

Les transmissions d'immeubles par voie d'apport (et non de cession) ne sont pas davantage favorisées, puisque l'administration ne considère pas les apports d'immeubles comme susceptibles de bénéficier du régime de faveur des fusions (neutralité fiscale). La plus-value d'apport est donc soumise à imposition.

La transmission à titre gratuit d'immeubles, de droits immobiliers ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière donne également lieu à des droits de mutation, que la transmission soit réalisée entre vifs (donations) ou par voie de succession. C'est l'accumulation des ces différents prélèvements aux différents stades de la chaîne de détention qui rend la fiscalité immobilière pesante.

Des règles sans cesse modifiées

Au-delà de la lourdeur de ce cumul de taxations, les règles en matière de fiscalité immobilière ne cessent de fluctuer, que ce soit au niveau des régimes d'imposition, des taux applicables ou de l'instauration de régimes de faveur (dits « niches fiscales »). Les taux d'imposition en matière immobilière ne cessent d'évoluer (à la hausse). C'est ainsi que la plus-value de cession de leurs immeubles par les particuliers est passée d'un taux d'imposition de 16 % à un taux de 19 % pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2011. Par ailleurs, le taux des prélèvements sociaux également dus sur de telles cessions ne cesse de croître. Les tarifs au mètre carré de la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France sont également augmentés à compter de la taxe établie au titre de 2011.

On assiste par ailleurs, dans le secteur immobilier, à la création régulière de nouvelles taxes et à la modification fréquente des taxations et impositions existantes. On peut noter à cet égard les modifications apportées par l'article 90 de la loi de Finances pour 2009, qui a eu notamment pour effet de restreindre les critères de qualification professionnelle de l'activité de location meublée. Cette mesure, bien qu'accompagnée de la mise en place d'un régime transitoire, entraîne nécessairement pour certains contribuables le passage à plus ou moins long terme du régime de la location meublée professionnelle à la location meublée non professionnelle.

Les changements peuvent parfois s'avérer plus abrupts. À peine la taxe afférente au Grand Paris a-t-elle été instituée que le champ d'application et le mode de détermination de celle-ci sont déjà modifiés !

Un autre exemple de vicissitude : les taxes d'urbanisme (la TLE et ses taxes annexes, et le versement pour dépassement du PLD) seront, à compter du 1er mars 2012, remplacées par une taxe d'aménagement et un versement pour sous-densité. Cette mesure, dont l'objet est de simplifier le système actuel composé de huit taxes d'urbanisme, sera cependant susceptible de dérouter les professionnels, notamment par le remplacement d'un système de versement en cas de surdensité par un versement désormais dû en cas de sous-densité 3.

On note également, à compter du 1er janvier 2011, outre l'augmentation de ses tarifs évoquée ci-dessus, l'extension du champ d'application de la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France aux surfaces de stationnement d'une superficie d'au moins 500 mètres carrés annexées à des locaux eux-mêmes taxables.

L'instabilité touche également les « niches fiscales », qui ont en principe pour objet de favoriser certaines opérations. S'agissant des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement immobilier locatif par les particuliers, ils n'ont cessé d'être modifiés au cours des années, que ce soit dans leur dénomination ou dans leurs modalités de mise en œuvre.

Pour les acquisitions de logements réalisées à compter du 1er janvier 1999, on est ainsi passé du « Périssol » au « Besson », qui a lui-même cohabité avec le « Robien » du 1er janvier 2003 au 30 septembre 2006, lequel a perduré conjointement au « Borloo » jusqu'au 31 décembre 2009... pour aboutir au « Scellier 4 », qui prend la forme d'une réduction d'impôt là où les régimes précédents consistaient en l'octroi d'un amortissement particulier du bien acquis, déductible des revenus y afférents.

Face à de telles complexité et instabilité des avantages fiscaux, on peut s'interroger sur leur lisibilité pour les propriétaires, et ce d'autant que, ces dernières années, les plafonds visant à limiter le bénéfice de l'ensemble des avantages fiscaux ont tendance à proliférer et à s'abaisser d'année en année.

La suppression pure et simple, à compter de l'imposition des revenus 2011, de la réduction d'impôt au titre des intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition de la résidence principale, qui avait été mise en place à compter du 22 août 2007, constitue un autre exemple d'instabilité.

Les « niches fiscales » immobilières prévues en faveur des sociétés sont également touchées par cette inconstance et voient leur intérêt décroître au fil des années. Les plus-values des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées 5 évoquées plus haut ont, par exemple, vu leur taux d'imposition passer de 15 % pour les cessions réalisées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2007 à 16,5 % pour les cessions réalisées au titre de l'exercice 2008, puis à 19 % pour celles effectuées à compter du 1er janvier 2009. Cette augmentation de taux a par ailleurs concerné l'imposition au taux réduit des plus-values de cession de certains biens immobiliers à des sociétés dites « immobilières », mise en place depuis le 1er janvier 2005 par l'article 210 E du CGI (dit « régime SIIC III »).

En outre, ce dispositif n'est que temporaire. Il a déjà été prorogé à trois reprises et est aujourd'hui applicable aux cessions et apports réalisés jusqu'au 31 décembre 2011. Si les sociétés peuvent espérer une nouvelle prorogation du dispositif, elles ne disposent actuellement d'aucune information permettant de confirmer qu'il en sera ainsi.

Pour en finir avec l'instabilité

Il est donc à souhaiter que la réforme de la fiscalité du patrimoine contribue à mettre un terme à cette instabilité :

  • soit en s'abstenant d'alourdir encore les impositions en matière immobilière et en mettant un terme aux modifications et suppressions des « niches fiscales », en préférant leur pérennisation ;
  • soit en simplifiant et refondant, sans l'alourdir, la fiscalité immobilière en instaurant un régime qui ne devra plus être modifié.

Ne perdons pas de vue que l'instabilité des règles risque fortement de décourager les investisseurs, en particulier étrangers, qui ressentent un sentiment d'insécurité.

À cet égard, des mesures antérieurement proposées, telles que l'assujettissement aux prélèvements sociaux de la plus-value de cession d'immeubles détenus depuis plus de quinze ans, ou l'assujettissement à l'impôt sur le revenu de la plus-value de cession de la résidence principale, doivent être définitivement abandonnées.

Les propos du sénateur Philippe Marini dans un entretien du 26 avril 2011 6 semblent plutôt rassurants de ce point de vue, puisque ce dernier aurait indiqué que le régime de taxation des plus-values immobilières ne serait pas touché, sauf à ce qu'il soit nécessaire d'équilibrer la réforme en cours par de nouvelles recettes budgétaires. Surtout, le sénateur aurait indiqué qu'il ne saurait être question de revenir sur l'exonération des plus-values issues de la cession de la résidence principale. Au-delà de la réforme de la fiscalité du patrimoine, il conviendrait, s'agissant des sociétés, de pérenniser le régime de taxation réduite des plus-values sur cessions de biens immobiliers à des sociétés immobilières. Enfin, il nous semble qu'il serait souhaitable que l'administration fiscale accepte de considérer les patrimoines immobiliers gérés activement, grâce à des moyens matériels et humains dédiés, comme une branche complète d'activité susceptible de bénéficier, en cas d'apport, du régime fiscal de faveur prévu par l'article 200-0 A du CGI.

Texte achevé de rédiger le 9 mai 2011.

  1. Taxe pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (taxe pour le financement des CAUE), taxe des espaces naturels sensibles et taxe spéciale d'équipement routier de la Savoie.
  2. Détenues depuis plus de deux ans.
  3. Prévu pour inciter l'utilisation maximale des possibilités de construire reconnues à un terrain afin de favoriser la densité du tissu urbain.
  4. S'agissant des acquisitions ou constructions de logements réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
  5. Détenues depuis plus de deux ans.
  6. Entretien accordé à Nicolas Bousseau, Fiscalonline.com.
http://www.constructif.fr/bibliotheque/2011-6/fiscalite-immobiliere-le-bien-fonde-de-la-stabilite.html?item_id=3107
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