Bruno LUCAS

Chef d’entreprise, président de Foncière logement, président de la commission économique de la Fédération Française du Bâtiment.

Logement : pérenniser les investissements

La politique de rénovation urbaine a contribué à une amélioration sensible de la qualité des logements dans les quartiers prioritaires. Mais pour poursuivre cette action, des efforts financiers importants devront encore être consentis.

Un logement de qualité résulte d'un accord complexe entre :

  • le confort ou, plus globalement, le bien-être ;
  • le prix de la transaction ou du loyer ;
  • les effets liés à son usage sur la santé& ;
  • l'environnement immédiat et les commodités offertes, y compris en termes de sécurité ;
  • la durabilité, en termes d'usage et/ou de valeur.

Toutes ces notions s'apprécient de manière objective mais dépendent aussi d'appréciations plus subjectives, soit individuelles, soit collectives.

À l'évidence, dans ces domaines, les professionnels du bâtiment ont une lourde responsabilité dans la recherche d'une combinaison équilibrée et toujours plus performante entre qualité et maîtrise des coûts.

Notre objectif est de proposer un produit performant, adapté à la demande et apprécié de tous. Les initiatives à ce sujet sont nombreuses qui portent sur l'allégement des règles superfétatoires (rappelons-nous l'opération « Objectifs 500 000 », lancée en novembre 2013 avec pour objectif de simplifier les opérations de logements en accroissant leur qualité) ou sur un montage plus efficient de l'opération (voir la démarche « Logement à qualité et coût maîtrisés », LQCM) avec, en particulier, le recours à la conception-réalisation 1.

Une question de détails

De ces dernières expériences, il ressort que des progrès s'avèrent possibles mais aussi et surtout que la qualité des logements neufs, ou des travaux de réhabilitation, est d'abord une question de détails. Trop souvent, les défauts légers (de peinture, d'électricité ou de menuiserie) procèdent de mauvaises interfaces entre les corps d'état techniques et de finition. Je pense, par exemple, aux travaux tardifs comme le déplacement d'une cloison et ses conséquences sur les plinthes électriques et les canalisations... Toutes ces non-qualités ont un coût qu'il nous faut réduire, ce qui exige méthode et efforts. C'est d'ailleurs l'un des enjeux de la modélisation des données du bâtiment (BIM). Toutefois, au risque de paraître immodeste et, une fois encore, sans nier certaines insuffisances et l'existence de normes génératrices de surcoûts, la comparaison des coûts de production entre les différents pays montre qu'en matière de construction comme ailleurs, ils reflètent avant tout les niveaux de richesse respectifs. En d'autres termes, à qualité égale et à « parité de pouvoir d'achat », comme l'écrivent les économistes, le niveau des prix en France se compare sans honte avec ceux des autres pays.

Une qualité d'usage améliorée

Les critères de qualité intrinsèque d'un logement aux yeux de son occupant renvoient aussi à la surface des pièces, et globalement aux équipements extérieurs ainsi qu'à la présence de surfaces annexes (terrasse, jardin, box). À cette aune, les logements réhabilités et, plus encore, les opérations de démolition-reconstruction ont indéniablement modifié l'image et l'usage des logements. L'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) a donné du sens à la politique de la ville, qui jusque-là se cantonnait trop souvent à des opérations légères. Certes, des améliorations restent nécessaires, mais indéniablement la qualité intrinsèque et d'usage des logements livrés dans le cadre de l'Anru constitue un plus, un mieux. En se référant à la production de la seule Foncière logement, la taille moyenne des logements est par exemple de 76 m² en collectif et de 91 m² en individuel.

Une nécessaire diversification sociale

Là où le bât blesse, au regard du facteur temps, c'est dans le maintien d'une concentration des plus pauvres dans ces quartiers et dans la faible implantation d'activités marchandes. C'est là une autre histoire, diront certains ! Je ne le pense pas, car une des dimensions principales de la qualité, c'est la pérennité, y compris des valeurs financières. Dans son acception commune, patrimoine est souvent synonyme d'immobilier.

Les maux qui frappent les quartiers, à l'origine de l'Anru, renvoient certes à des problèmes de qualité acoustique ou thermique médiocre, à des formes urbaines inadaptées, à un manque de services et de dessertes, mais aussi et surtout à une stigmatisation sociale. Quelques chiffres tirés des publications de l'Observatoire des inégalités illustrent ce propos 2 : 16,2 % des ménages résidant dans une zone urbaine sensible (ZUS) considèrent leurs conditions de logement insuffisantes ou très insuffisantes, contre 7 % de ceux qui habitent hors de ces territoires. L'écart bien réel justifie donc les actions sur le bâti en termes d'isolation, de bruit, de chauffage, etc.

Mais aussi, et surtout, 54 % (!) des résidents en ZUS ont une mauvaise image de leur quartier, contre 13 % des ménages habitants hors de ces zones. Au total, 43,3 % des habitants des ZUS souhaitent changer de logement, contre 26,4 % des personnes vivant en dehors de ces quartiers.

Or, si des investissements coûteux peuvent pallier les insuffisances techniques, assurer la pérennité de ces investissements et donc le retour à la banalité pour ces quartiers suppose une diversification sociale et fonctionnelle.

Assurément, la question du temps s'inscrit au coeur des enjeux et conditionne en grande partie le jugement sur le succès ou la réussite des politiques menées. Cela se révèle particulièrement vrai pour les logements vendus en accession à des ménages et/ou à des investisseurs privés. L'existence d'un marché de l'occasion à des prix normaux, c'est-à-dire assurant au moins une préservation des sommes investies, voire un retour sur investissement comparable aux moyennes observées sur les marchés aux alentours, constituera l'indicateur du succès. A contrario, l'absence d'acheteurs et/ou l'effondrement des prix conduira au retour des marchands de sommeil, marque flagrante de l'échec des politiques menées. Malheureusement, rien à ce jour ne permet, faute de recul, de mesurer les évolutions. C'est un projet majeur pour l'évolution des quartiers.

Quels leviers ?

Pour l'heure, il faut donc se concentrer sur les quelques leviers disponibles et s'en contenter, à savoir :

  • valoriser le plus possible ces quartiers, en y ajoutant le plus haut degré possible de diversification, tant au niveau de l'offre de logement que de la nature des activités ;
  • mettre l'accent sur la qualité des biens, tant en termes de matériaux, de surface que d'équipements (par exemple chape acoustique, cuisine équipée, cellier-buanderie dès le T3-T4, salle d'eau supplémentaire à partir du T4, menuiseries bois-alu, volets motorisés, parquet).

Une telle politique a un coût, en particulier pour les organismes de logements sociaux. Ce coût immédiat fonde et justifie l'aide plus massive encore qu'il faut apporter à ces opérations. Les fonds d'Action logement, toutefois, qui financent l'Anru, n'y suffiront pas. Pas plus d'ailleurs que les ressources des collectivités locales concernées. Il faudra trouver d'autres moyens.

D'aucuns diront qu'appeler à plus de moyens pour des résultats à un horizon lointain relève de l'utopie. Certes, mais, en ce domaine, on ne peut que faire sienne l'affirmation suivante : « Ce qui distingue fondamentalement la pensée utopique de l'idéologie, c'est son esprit pratique, sa passion du détail. 3 »

  1. Sur la démarche LQCM, voir Jacotte Bobroff, Maîtriser le coût et la qualité des logements. Des éléments de bilan, LATTS-ENPC, 2003.
  2. Observatoire des inégalités, « Qualité de vie et logement dans les zones urbaines sensibles », 2012.
  3. Jean Haëntjens, « Renouveau des utopies urbaines », Futuribles n° 414, septembre-octobre 2016.
http://www.constructif.fr/bibliotheque/2016-11/logement-perenniser-les-investissements.html?item_id=3558
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