Éric LAPIERRE

Architecte, enseignant à l'École d'architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée et à l'Accademia di Architettura di Mendrisio.

Paris, un cas d'école

Discuter la densité à Paris est une occasion de comprendre en profondeur les spécificités urbaines de la capitale, en même temps que de lever certaines ambiguïtés sur la définition même de ce qu'est la densité et sur les qualités urbaines qui lui sont attachées.

La densité pose tout d'abord un problème de définition. En employant ce terme, parle-t-on de densité de population, de densité de surfaces de plancher construites en un lieu donné, ou de densité d'activités ? Les trois notions peuvent se recouper, mais pas directement. En effet, certains lieux de Paris, tels que le 16e arrondissement, par exemple, sont très densément construits mais possèdent une densité de population relativement faible, car les logements y sont très grands et, en conséquence, peu peuplés, et que les activités occupent une part négligeable de l'espace disponible. Nous tenterons de comprendre ici la spécificité de la capitale en ce qui concerne les deux premiers termes, qui concernent plus directement la question de la forme urbaine.

Un héritage historique à préserver

Contrairement à ce que l'on a longtemps pensé, la densité de population est une composante historique constante du phénomène urbain parisien. Pour l'apprécier pleinement, il faut savoir qu'aujourd'hui, la capitale compte 202 habitants par hectare en considérant les bois de Vincennes et de Boulogne, et 245 en retirant ces deux emprises peu construites qui tendent à fausser le calcul.
Mais, au XIVe siècle, on estime que les 439 hectares enclos par l'enceinte de Charles V comptaient en moyenne une densité double, avec 500 habitants à l'hectare 1. La ville n'avait pas encore opéré sa mue en faveur de la construction de pierre, et les maisons de bois et torchis n'y comptaient que deux ou trois étages. Par ailleurs, les vastes maisons nobiliaires étaient nombreuses, et l'espace était encombré d'un grand nombre d'églises flanquées de leur cimetière. Cette densité s'explique par l'étroitesse de rues de 4 mètres de largeur en moyenne et par le faible espace dont disposait alors chacun individuellement.
À la Révolution, le quartier des Lombards, entre les rues Saint-Denis et Saint-Martin, avait une densité de plus de 1 000 habitants à l'hectare. Soixante-dix ans plus tard, l'annexion de la petite banlieue 2 à Paris par Haussmann, en 1861, fait naturellement baisser la densité moyenne de la ville à 217 habitants par hectare mais les 2e et 3e arrondissements, considérés séparément, en comptent encore 850 à cette même date.
Haussmann n'est pas responsable de la baisse de densité que l'on observe entre le XIVe siècle et aujourd'hui. En effet, le baron a dédensifié visuellement le paysage de Paris en le structurant sur de larges espaces publics percés à vif dans le tissu urbain congestionné préexistant, mais, au long de ces vastes dégagements, la densité des îlots haussmanniens est une des plus fortes qui se rencontrent dans les villes contemporaines, avec des coefficients d'occupation du sol (COS) 3 dépassant 5 à l'échelle d'îlots entiers, ce qui est considérable.
En fait, l'immeuble haussmannien peut être vu comme un moyen de générer une densité hors du commun, assurant de bonnes conditions d'habitabilité tout en constituant des espaces publics de grande qualité. Cette caractéristique du phénomène haussmannien n'a semble-t-il jamais vraiment été analysée de manière précise : la réévaluation positive d'Haussmann, menée par l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR) et l'historien François Loyer au début des années 1970, et qui a servi de carnet de route à la rédaction du plan d'occupation des sols (POS) de 1977, avait essentiellement comme objet l'étude de la capacité des immeubles haussmanniens à générer des espaces publics, mais n'a que peu concerné l'immeuble lui-même. Pourtant, cette relation entre qualité des espaces publics et densité des immeuble était repérée, et même dénoncée de manière polémique, par les nombreux détracteurs qu'Haussmann avait de son vivant. Ainsi le chroniqueur Victor Fournel écrivait-il en 1866 : « Ce que l'administration a rendu d'air en élargissant les rues, les propriétaires le retirent, et au-delà, en rétrécissant les appartements. Il le faut bien : l'espace de toutes parts est rogné par l'ampleur et la multiplicité des nouvelles voies, qui sur certains points se touchent, pour ainsi dire, ne laissant pas même entre elles un espace suffisant pour que deux maisons adossées s'y puissent développer à l'aise. »4
C'est pourtant sur ce point que se joue une des principales spécificités de Paris en tant que phénomène urbain : un espace public généreux activé par une densité construite et habitée très forte qui autorise une grande densité d'activités.
C'est ainsi qu'en dépit de l'aération du paysage urbain, la densité de population n'a pas baissé sous Hausmann, car Victor Fournel dit juste lorsqu'il explique que la densité des constructions a largement compensé l'espace complémentaire occupé par la voirie. De plus, la population n'a cessé d'augmenter jusqu'en 1921, pour atteindre 2 900 000 habitants. Elle est restée quasiment à ce niveau jusqu'en 1954 (2 850 000), date à partir de laquelle elle a commencé à fortement décroître pour atteindre 2 268 265 habitants en 2010, année du dernier recensement disponible, après un plancher à 2 125 000 atteint en 1999.
Mais ces simples chiffres ne permettent pas de rendre compte de la manière d'habiter Paris. En effet, dans le passé récent, de 1973 à 2000, la surface habitable de Paris est passée de 57 millions à 72 millions de mètres carrés, soit un accroissement de 25 % 5. Sur la même période, la population, elle, a diminuée de 7 %. Ces chiffres mettent en évidence un double phénomène. D'une part, la taille des ménages a diminué, passant de 2,3 à 1,9 personnes ce qui explique pour partie que l'espace habitable par personne ait considérablement augmenté, passant de 22 m2 en 1973 à 32 m2 en 1996. D'autre part, le développement des activités explique le fait que le centre historique de Paris se soit partiellement dépeuplé, en dépit de la forte augmentation de la surface de plancher mentionnée précédemment : la ville s'est partiellement dépeuplée, mais la densité bâtie a encore augmenté. Le phénomène est particulièrement patent à l'ouest du centre historique : les parties ouest des 1er et 2e arrondissements, ainsi que le 8e, le nord du 16e et le sud du 17e se sont ainsi densifiés en bâti tout en se dépeuplant. Mais la densité cumulée des emplois et de la population reste parmi les plus élevées de la capitale dans ces secteurs.

Honnie en soi, plébiscitée en fait

Comme on le voit, la réflexion sur la densité de Paris est complexe à appréhender et réclame la prise en compte de paramètres croisés. Et si la ville se caractérise par une des densités bâties les plus fortes du monde 6, elle n'en reste pas moins très attractive en tant que ville de résidence, comme en attestent les prix de l'immobilier et l'augmentation de population constatée ces dernières années. Il y a là un apparent paradoxe à lever, si l'on considère que la densité importante est généralement connotée de manière très négative par la population. Pour ce faire, il convient de comparer les densités de différentes formes urbaines. Il ressort de toutes les enquêtes d'opinion que les grands ensembles sont associés à la densité et sont perçus négativement. Or ils ont une densité très faible, de l'ordre de 0,75 en moyenne 7, à l'instar de la cité des 4 000 à La Courneuve. Alors que le Paris du XIVe siècle avait une densité de 2,7, que les habitations à bon marché (HBM) de la ceinture des Maréchaux atteignent 4 et que le bâti haussmannien culmine à 4,5. Par conséquent, il ressort clairement que la densité perçue et la densité réelle sont deux choses bien distinctes. Car, en effet, les études comparatives montrent que les quartiers de Paris qui sont le plus favorablement appréciés sont la plupart du temps les plus denses, tant en termes de bâti qu'en termes de population. Le corollaire de ces deux types de densités est une forte densité d'activités, de services et d'équipements, qui sont des éléments de confort urbain fondamentaux, gages d'un espace public vivant et animé.
La qualité spécifique de Paris réside dans un réseau étonnamment dense de commerces de proximité et d'équipements desservis par un espace public exceptionnellement cohérent. Cela est rendu possible par le fait que Paris est habité dans la plupart de ses parties. Bien que la ville ait perdu une partie de sa population depuis les années 1920, son coeur reste fortement résidentiel si on le compare à ceux de Londres ou New York, par exemple. Cette mixité d'occupation renforce encore l'espace public. Une des conditions essentielles de cette densité harmonieuse est un système de transports en commun lui aussi d'une exceptionnelle densité, et le métro parisien constitue, métaphoriquement, l'indispensable système nerveux d'un tel organisme urbain.

L'impact du réglement urbain

L'autre condition essentielle est un règlement urbain cohérent. Et les règlements urbains parisiens successifs peuvent être vus comme des outils permettant de rendre la haute densité habitable. Pour nous en tenir au XXe siècle, il n'est qu'à voir celui de 1902, resté en vigueur jusqu'en 1961 : dans le cadre des années de discussions qui ont précédé son adoption se sont affrontés les hygiénistes, qui souhaitaient desserrer le tissu urbain en augmentant la taille des cours, et les tenants de l'esthétique pittoresque, qui souhaitaient rendre possible la création de bow-windows et diverses saillies de façades. Tous ont finalement eu gain de cause : les bow-windows ont été autorisés, mais la dimension des cours, pour la première fois dans l'histoire des règlements urbains parisiens, a été réglementée par l'adoption de règles de prospects s'appliquant aux cours elles-mêmes, à l'instar de ce qui se faisait depuis des siècles pour les rues. Ces dispositions permettent, certes, de desserrer la trame du tissu urbain de manière cohérente avec la montée des préoccupations hygiénistes, qui préconisent de permettre l'entrée de l'air et du soleil dans tous les logements, mais elles autorisent aussi de construire plus haut que précédemment. Le règlement se révèle ainsi être un outil permettant de rendre possible et habitable la haute densité.
Aujourd'hui, le plan local d'urbanisme (PLU) fixe toujours le coefficient d'occupation des sols (COS) à 3 pour les programmes de logement, mais prévoit d'emblée la possibilité de surdensités pour les projets à caractère social ou énergétiquement vertueux. Ainsi le COS peut-il monter à 4,2 pour les bâtiments cumulant ces deux caractéristiques, coefficient proche de celui des formes urbaines haussmanniennes.
Si le règlement actuel s'inscrit dans la continuité historique de la culture urbaine parisienne, en continuant à favoriser de hautes densités, c'est aussi pour pouvoir continuer à construire du logement sur un foncier toujours plus cher. La question demeure pourtant, pendante, de trouver les 100 000 logements sociaux qui permettraient à la capitale de résorber la liste des demandes non satisfaites en la matière. Au cours d'un atelier de réflexion sur les constructions de grande hauteur à Paris, j'ai eu la possibilité de montrer de quelle manière la construction d'immeubles de 50 mètres 8 de haut permettait d'atteindre des COS de 6 à 7, tout en garantissant des conditions d'habitat conformes aux attentes de la population contemporaine — espaces extérieurs pour chaque logement, bâtiments organisés autour de grands jardins, prospects généreux. Mais pour atteindre un tel résultat, il convient de bénéficier de terrains suffisamment vastes — dont le développement en plan est proportionnel au développement vertical -, qui se rencontrent encore aux abords des anciennes fortifications — notre démonstration portait sur le secteur Masséna-Bruneseau de la zone d'aménagement concerté (ZAC) de Paris-Rive gauche — mais qui restent rares. Une telle solution permet d'utiliser au mieux les terrains encore disponibles, mais ne permettrait pas de construire ces 100 000 logements dans Paris — cela représente environ 8 millions de mètres carrés de plancher, soit 11 % de la surface de plancher actuelle de la ville. De même, il est illusoire d'imaginer que la construction de tours permettrait de résoudre ce problème, car à moins de créer des secteurs entiers de tours, la densité de tours isolées reste faible, compte tenu des vastes espaces libres qu'elles comportent à leur pied.
Par conséquent, si la densité permet de maintenir l'intensité et la qualité urbaines de Paris tout en rationalisant l'utilisation du sol, elle ne permet pas pour autant de résoudre la crise du logement de la capitale, contrairement à ce qu'on entend souvent dire. Celle-ci ne pourra se résoudre qu'en densifiant, là aussi avec de hautes densités, les nombreux terrains encore disponibles en première couronne. C'est là un des enjeux majeurs du Grand Paris.

  1. Cet article s'appuie sur les études de l'Atelier parisien d'urbanisme, qui, depuis des années, se livre à un travail de fond de la définition du phénomène urbain parisien.
  2. Était ainsi désignée la partie de territoire comprise entre la limite de la ville du XVIIIe siècle — en gros, le trajet actuel des lignes 2 et 6 du métro actuel — et l'enceinte de Thiers, construite entre les boulevards des Maréchaux et le futur emplacement du boulevard périphérique.
  3. Le COS se calcule en divisant la surface de plancher construite sur une parcelle par celle de ladite parcelle. Ainsi, un COS de 5 revient à construire 5 000 m2 sur une parcelle de 1 000 m2.
  4. Victor Fournel, Paris nouveau et Paris futur, Éditions Jacques Lecoffre, 1865, rééd. Atramenta, 2011.
  5. Il convient de noter que, depuis l'après-guerre au moins, les acteurs de l'aménagement urbain considèrent que Paris n'a plus de foncier disponible, ce qui est ici infirmé par les faits.
  6. Voir tableau de l'article « L'avenir des villes denses ».
  7. Ces valeurs de densités sont calculées en multipliant le coefficient d'emprise au sol (CES), qui est obtenu en divisant l'emprise au sol du bâti sur une parcelle par la surface de ladite parcelle, par le nombre de niveaux. C'est une mesure plus complexe que le COS, mais qui rend plus finement compte de la forme urbaine.
  8. http://www.mediapart.fr/journal/france/230608/eric-lapierre-nous-fait-visiter-sa-tour
http://www.constructif.fr/bibliotheque/2013-6/paris-un-cas-d-ecole.html?item_id=3331
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