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La densité vertueuse

La densité n'est pas forcément un pis-aller. Bien pensée, réfléchie au niveau d'un grand îlot ou « unité de voisinage », elle devient un atout pour la ville en proposant une nouvelle qualité de vie à ses habitants.

La densité renvoie dans l'imaginaire du grand public aux barres et aux tours. En fait, la densité est un terme qui fait peur. Les élus redoutent plus que tout les séances de concertation dans lesquelles ils doivent expliquer aux riverains la densité prévue pour un nouveau quartier. Ils préfèrent utiliser le mot compacité et invoquent souvent la préservation de l'environnement pour justifier le recours à un îlot dense. Celui-ci permet, expliquent-ils, d'éviter l'étalement urbain propre aux îlots résidentiels peu denses de maisons qui dévorent le paysage des abords de la ville. Cet argument de poids, « lutter contre l'étalement urbain », est systématiquement mis en avant devant les habitants, qui sont ainsi, par conscience citoyenne et écologique, obligés de considérer la solution dense comme une nécessité absolue pour sauver les territoires du mitage. Les urbanistes et les architectes aussi se démènent pour trouver les bons arguments et les visualisations adéquates qui vont « faire passer » l'idée d'un projet dense. Les perspectives de présentation sont habilement dessinées pour diminuer les effets de hauteur. La végétation est largement disposée dans l'image, arbres à hautes tiges, végétalisation des terrasses et murs verticaux verts, tous les artifices sont utilisés pour adoucir l'impression de densité et pour tenter de prouver que le rapport avec la nature est malgré tout préservé.

Sortir des schémas habituels

Et si on envisageait la densité comme un atout et non plus comme un pis-aller ? Si on arrivait réellement à associer la densité à une qualité de vie spécifique et à un plaisir de vivre avec de nouvelles possibilités d'usage ? Si on considérait la densité « vertueuse », c'est-à-dire porteuse de qualités citoyennes et morales ?
Pour cela, il faut sortir des schémas habituels de la densité qui se réfèrent toujours à l'imaginaire des grands ensembles et reconsidérer totalement les îlots denses que l'on met en oeuvre habituellement, car ils sont trop convenus et parfois même inspirés du vieux modèle des immeubles-plots, de petites tours en quelque sorte. Il faut inventer de nouvelles morphologies urbaines sur mesure, qui permettent de préserver l'intimité tout en offrant un partage de l'espace. Cette mise au point de nouvelles densités passe par l'abandon complet de la façon dont on mène aujourd'hui les opérations immobilières denses, car les méthodes sont figées, voir paresseuses, et ce pour deux raisons.
Tout d'abord, les règlementations urbaines très restrictives et précautionneuses, celles de la plupart des plan locaux d'urbanisme (PLU) et celles des règles d'accessibilité et de sécurité, figent la façon de fabriquer un îlot dense et brident considérablement les possibilités de travailler sur la hauteur et les limites. Il s'agit des règles de prospects, de distances entre immeubles, de pourcentage d'espace en pleine terre, d'accessibilité aux véhicules, de stationnement, de mixité d'usage, de limites privé-public, etc. Même si des évolutions sont en cours, ces règles s'imposent très largement et rendent difficile toute innovation.
La deuxième raison est liée aux modes de promotion et de commercialisation des immeubles, qui sont basés sur une vision extrêmement restrictive de la propriété. Elles veulent échapper à tout prix aux copropriétés et cherchent à simplifier au maximum les limites entre immeubles pour éviter de créer des ensembles qui ne pourraient plus évoluer dans le temps. Ainsi les maîtres d'ouvrage publics ou les promoteurs privés ne veulent-ils pas, en général, de mixité d'usage, ils découragent toute initiative de mutualisation d'espace pour des raisons de copropriété et interdisent la plupart du temps les découpes en volumes qui empêchent, disent-ils, toute adaptabilité. Ces raisons sont dépassées, elles s'appuient sur une vision archaïque de l'urbanisme et sur une conception architecturale fondée uniquement sur la vente d'un produit standard. Or, pour répondre aux enjeux de la densité, il faut innover et revoir notre mode de production des îlots urbains.

Raisonner à l'échelle de l'îlot

Concrètement, comment peut-on procéder ? Tout d'abord, il faut insister sur un principe fondamental : raisonner et concevoir à l'échelle de l'îlot tout entier et non plus à celle de la parcelle. L'urbanisme parcellaire ne permet pas de créer une densité intelligente. Il fédère trop souvent des pignons aveugles à cause du non-droit de vue sur la parcelle voisine, ainsi que des retraits importants sur l'espace public pour des raisons de gabarit sur rue. Raisonner à l'échelle de l'îlot (un ensemble de parcelles contenues entre des voies publiques, soit en moyenne 80 mètres sur 80 mètres) permet d'éviter ces écueils. En considérant que les constructions font partie d'un même ensemble, cela autorise des vues croisées d'un immeuble à l'autre et permet également de mutualiser les stationnements, les services, et de créer une véritable mixité programmatique. Des actes notariés modernes, plus efficaces pour les partages des volumes et des parties communes, doivent être utilisés. De plus, si les règlements urbains sont adaptés au projet d'îlot (par modification du PLU), cela permet de véritablement travailler sur la densité en proposant des hauteurs calibrées pour la qualité des vues, pour l'ensoleillement et pour gérer la proximité d'un immeuble à l'autre. On utilise alors un principe de compensation des hauteurs d'un immeuble à l'autre, en respectant un volume global.
C'est avec ce type d'îlot d'environ 7 000 m² sans parcellaire que l'on peut créer une densité intéressante, riche en usages et en qualité spatiale. On peut atteindre, sans monter de tours, une surface de 25 000 m² habitables, c'est-à-dire un coefficient d'occupation du sol (COS, rapport entre la surface construite et la surface au sol) compris entre 3 et 4. Ce type d'îlot, dénommé de manière inélégante « macrolot », est très souvent utilisé aujourd'hui dans les projets urbains, pas seulement pour des raisons liées à la densité. Il est aussi mis en oeuvre pour des objectifs de rapidité, de rentabilité et de mixité programmatique. Il fait l'objet de nombreuses interprétations selon les urbanistes et les sociétés d'aménagement, qui mettent au point des méthodes de fabrication et de gestion plus ou moins complexes. Je ne débattrai pas ici des avantages ou des défauts de ces procédures. Jacques Lucan, dans son ouvrage sur les formes urbaines ¹, détaille précisément tous les cas de figure et s'interroge, à juste titre, sur leur pérennité et sur leur mutabilité. Je vais donc développer plutôt les arguments sur la possibilité de créer une densité vertueuse à partir de ce type d'îlot.

L'unité de voisinage

Je préfère appeler ce grand îlot « unité de voisinage », combinaison urbaine innovante et courageuse qui parie sur la possibilité du vivre-ensemble et introduit d'autres façons de partager les espaces tout en préservant l'intimité de chaque logement. L'unité de voisinage exprime bien la possibilité de mélanger habitat social et accession privée d'une manière dense. Elle mutualise les espaces verts, les parkings, et contient éventuellement dans sa base des équipements publics ou commerciaux. Elle est aussi capable d'accueillir de petites entités de bureaux, voire quelques activités peu bruyantes.
Conçue dans le cadre d'un urbanisme négocié, dans lequel les règles urbaines ont pu être adaptées, l'unité de voisinage est construite sur 100 % de la surface au sol. Les espaces verts sont aménagés en hauteur, comme par exemple des jardins suspendus sur les toits des parkings. Ceux-ci ne sont donc pas enterrés, mais intégrés aux constructions sur plusieurs niveaux ou demi-niveaux, créant ainsi une sorte de topographie artificielle en gradins supports de la nature.
Les stationnements sont couverts mais à l'air libre et peuvent donc être éclairés et ventilés naturellement. Ils peuvent également évoluer dans le temps et être adaptés à d'autres usages. Ces stationnements ne sont cependant jamais visibles de la rue, tous les rez-de-chaussée sur l'espace public étant occupés par les halls d'entrée, des lieux d'activité, des commerces et des « maisons intégrées ». Ces maisons particulières sont des duplex traversants, donnant d'un côté sur un petit jardin sur rue, de l'autre sur un gradin du jardin suspendu.
L'unité de voisinage borde scrupuleusement la rue, à l'alignement, de façon à la conforter dans son rôle de vecteur de vie citoyenne. Les façades des immeubles constituant l'unité de voisinage sont diverses et descendent jusqu'au sol, pour éviter à tout prix l'effet de socle et créer une diversité architecturale. Il ne s'agit donc pas du tout d'un urbanisme de dalle, comme dans les années 1970, mais bien d'un urbanisme de rue où prennent place tous les adressages des immeubles sans exception (on ne rentre pas chez soi par l'intérieur de l'îlot comme dans une résidence). L'unité de voisinage n'a pas de discontinuité, contrairement à un îlot ouvert composé de plots et de grilles fermant des jardins privés. Elle propose des continuités sur rue, mais avec une variété de hauteurs et, à un endroit précis, au sud, une grande ouverture pour laisser pénétrer un maximum d'ensoleillement. C'est à partir de cette ouverture que l'intérieur de l'îlot avec ses jardins est visible depuis l'espace public.
Au coeur de l'unité de voisinage, ce sont donc des jardins étagés, habités par des logements intermédiaires ou individuels. Les logements sont disposés en fonction des vues des immeubles en périphérie et des vis-à-vis. Ils ont tous une terrasse, un balcon ou une loggia où l'on peut installer à minima une table et quatre chaises. L'intimité du logement est préservée, mais le partage de l'espace est privilégié.

Quatre types d'espaces intérieurs

En effet, plusieurs statuts sont donnés aux espaces intérieurs de l'îlot.

• Tout d'abord, les espaces de biodiversité : ce sont des zones densément plantées d'une centaine de mètres carrés, inaccessibles, un peu sauvages la végétation peut ainsi se développer sans contraintes et se déployer en strates hautes ou basses favorisant l'installation d'une microfaune. Tout le monde en profite visuellement depuis sa terrasse.
• Deuxième type d'espace, les jardins privés qui sont plantés sur les toits des parkings préalablement à la vente ou à la location. Un logement du quatrième étage peut ainsi ouvrir sur un jardin avec un arbre, les riverains du dessus, au cinquième étage, peuvent avoir l'impression d'être au premier, tout en bénéficiant d'une vue dégagée en hauteur. Ce principe de jardins suspendus adoucit l'effet de la densité, il crée un nouveau rapport au sol, apaisant, évitant l'effet désagréable du vide entre immeubles. Il offre aussi la possibilité d'un rapport de voisinage inédit.
• Troisième statut des espaces intérieurs, celui des « passages », qui permettent de cheminer à travers les gradins de l'îlot et de se rendre à son logement autrement que par les cages d'escalier sur rue. Ces passages munis d'escaliers et de rampes sont privés, mais sont aussi ouverts aux visiteurs informés. Ils renforcent, là encore, les relations entre habitants et permettent également de gérer les limites entre les espaces.
• Dernier statut des espaces intérieurs, le plus important, celui « d'espace commun » ou « partagé ». Cet espace « plateforme» est situé précisément à l'ouverture de l'îlot, au premier niveau, au sud, afin d'être un contact avec la rue. Cet espace de 200 m² environ est aménagé suivant le souhait des riverains. Plus ou moins planté comme un petit square, il est destiné aux rencontres, aux fêtes et aux enfants. La visibilité de cette plateforme depuis la rue, avec éventuellement un escalier direct, est fondamentale. Il s'agit d'assurer une continuité de vie entre l'unité de voisinage et l'espace public pour éviter l'effet d'« entre soi » que pourrait générer, si l'on n'y prend pas garde, l'unité de voisinage.

Notre agence travaille depuis plusieurs années sur la densité et le principe d'unité de voisinage. La première réalisation, prémices du principe, est « Habiter les quais », sur l'île de Nantes (COS de 3,1). L'opération regroupe 120 logements mixtes, des bureaux, un restaurant et un parking intégré. On y trouve un jardin suspendu partagé et des continuités sur la rue avec les adressages, le modèle des immeubles est celui des plots. La deuxième est l'îlot Armagnac, à Bordeaux (voir photos ci-contre), dans le quartier de Belcier (COS de 3,3).

Elle comporte 160 logements mixtes, une médiathèque, un gymnase, une crèche et un parking sur quatre étages. Cet ensemble dense est habité depuis 2011 et ne pose pas de problème particulier en termes de copropriété, les découpes en volumes ayant été soigneusement réglées par des actes notariés sur mesure. Actuellement, ANMA étudie le quartier République à Montpellier-Marianne. Ce nouvel écoquartier de 800 logements, très dense, est formé de douze grandes unités de voisinage dont les COS varient entre 3 et 4. Les principes développés ci-dessus s'y retrouvent pleinement et la programmation est en cours avec la ville, qui parie sur une nouvelle façon de vivre.

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