Jean-Charles CASTEL

est urbaniste, spécialisé en droit et économie de l’immobilier

Quel prix de revient des constructions ?

Les coûts de construction et les prix fonciers augmentent avec la densité. Éclairage sur la recherche du prix de revient optimal.

L'arbitrage entre densification et éloignement fait l'objet de recherches depuis le XIXe siècle. Un des premiers spécialistes de l'économie géographique, l'Allemand Von Thünen 1, avait initié cette réflexion en remarquant que les terres agricoles les plus proches du centre sont celles qui produisent les cultures à plus forte valeur ajoutée, lesquelles permettent d'acheter les terres arables les plus chères. De fil en aiguille, on peut appliquer le même raisonnement aux constructions. En 1933, une économiste anglaise, Joan Robinson 2, est la première à avoir analysé en termes économiques l'intérêt de la concentration versus l'étalement urbain. Si la densité est plus avantageuse, se demande-t-elle, alors pourquoi tout le monde ne se concentre-t-il pas dans un seul gratte-ciel ? Les gratte-ciel sont toujours construits au cœur des aires de marché, là où la demande de surface de plancher est la plus forte et où les loyers sont les plus élevés. Compte tenu de l'empilement du nombre d'étages, ils ont la possibilité de renchérir en formant l'offre la plus élevée pour acquérir le terrain. Ces champions de la valeur ajoutée par mètre carré excluent de ce fait les autres types d'activités, qui n'ont pas d'autre choix que de s'éloigner.
Tous les professionnels de la construction savent empiriquement qu'il existe une corrélation entre la densité et le prix immobilier. Comme les promoteurs sont en concurrence et pratiquent à peu près les mêmes marges, il faut bien en déduire que cette croissance du prix est essentiellement liée à l'augmentation du coût de revient. Cette observation est déjà pressentie dans Le capital, de Karl Marx 3. L'auteur fait référence au fait que les coûts augmentent plus que proportionnellement avec la hauteur. À son époque, Marx a l'intuition que les coûts augmentent de façon exponentielle. C'est pour cette raison que les tours ne montent jamais jusqu'au ciel.
Le prix de revient pour un constructeur se compose du coût de construction et du prix foncier. À partir d'un certain niveau, les deux sont liés. Plus on peut construire, plus le prix du terrain grimpe. Examinons comment évoluent ces deux composantes.

Des coûts qui grimpent en escalier

En ce qui concerne le coût de construction, il faut d'abord tordre le cou à la vulgate selon laquelle la densification permettrait de faire des économies sur les travaux. Cette croyance provient de l'intuition que l'entassement de surfaces, plutôt que leur étalement, doit bien permettre d'économiser quelques matériaux, comme le linéaire de murs, de tuyaux ou la surface des tuiles de toiture, par exemple. Mais, en réalité, les quelques matériaux économisés sont contre-balancés par les surcoûts d'une réalisation plus complexe, soumise à davantage de normes, mobilisant davantage d'ingénierie et de moyens financiers et commerciaux. Ainsi, sur une même parcelle, la variation du gabarit d'une construction peut faire varier le coût de revient hors foncier du mètre carré habitable du simple au double, de 900 euros HT pour une maison individuelle à 1 800 euros pour un immeuble collectif.
Les recherches conduites en France depuis quinze ans ont permis d'y voir plus clair sur ce sujet. Elles ont mis en évidence que les coûts de construction du mètre carré habitable augmentent proportionnellement à la densité du bâtiment 4. Par la suite, nous avons examiné dans le détail la composition de ces coûts 5. Cela a permis de constater que la corrélation en question ne suit pas exactement une droite, mais plutôt une fonction en escalier, dont chaque marche se caractérise par le franchissement d'un palier de coûts fixes, tel que le coût des locaux communs et de l'ascenseur dans un immeuble collectif. Nous avons observé aussi à quel point les seuils de normes et de procédures ont tendance à avantager les faibles densités 6.
Alors, le constructeur a-t-il intérêt à densifier ? « Oui, tant que le rendement reste croissant par rapport au prix de vente prévu ! » Le langage comptable donne une réponse claire : l'augmentation des coûts variables est souhaitable tant qu'elle est proportionnelle à la croissance du chiffre d'affaires et donc de la marge. En revanche, le constructeur a intérêt à s'arrêter avant de franchir un palier de coûts fixes. C'est la raison pour laquelle il peut être plus rentable de ne pas utiliser toute la densité autorisée par le règlement d'urbanisme. Ces paliers contribuent aussi à expliquer pourquoi la production a tendance à se segmenter en types de constructions : maison individuelle isolée de plain-pied, maison isolée à étages, maisons accolées en bande, petit collectif sans sous-sol, collectif avec un, puis deux niveaux de sous-sol.
À la préoccupation du rendement s'ajoute le souci de ne pas augmenter le risque commercial. En effet, la densification au-delà d'un certain seuil finit par modifier le produit vendu et change la cible de clientèle. Ainsi, on peut serrer des parcelles de maisons individuelles jusqu'au moment où la vente de lots libres ne sera plus possible et où il faudra passer dans une opération de promotion. Dans les cas où nous avons pu observer cette évolution, il est apparu que l'augmentation des coûts au mètre carré avait été possible parce que le produit résultant s'adressait à une autre cible de clientèle 7.

À chaque marché son optimum de densité

Venons-en maintenant à la composante foncière. La vision de Marx reste vague. Il faudra attendre Alfred Marshall pour avoir une observation plus aiguë de la relation entre la construction et le foncier : « Il est avantageux d'augmenter constamment les capitaux dépensés sur les terrains qui ont quelques avantages particuliers de situation, naturels ou acquis : les constructions se dressent vers le ciel à la lumière et à l'aération naturelle on supplée par des moyens artificiels, et les ascenseurs atténuent les inconvénients de l'élévation des étages. Ces dépenses augmentent les agréments des maisons, mais le rendement va en diminuant. Quelque élevée que puisse être la rente foncière, on atteint enfin une limite après laquelle il est préférable de s'étendre sur de nouveaux terrains, quitte à augmenter les sommes payées en rente foncière, plutôt que de continuer à entasser étage sur étage. »8
À la lumière de la recherche récente, l'intuition de Marshall apparaît édifiante. Il a compris que la densification entraîne des surcoûts qui produisent des rendements décroissants, jusqu'au moment où il est préférable de s'étaler, quitte à subir une charge foncière plus élevée moyennant des coûts de construction plus faibles.
En 2008, Arnaud Bouteille a mis en évidence la fonction de coûts fonciers 9. Le prix du terrain suit le carré de la densité ! Autrement dit, là où la densité double, le prix du mètre carré de terrain est multiplié par quatre. Dès que le marché immobilier repart à la hausse, le foncier grimpe plus vite que les coûts de construction. Le foncier cher n'est pas un obstacle à la construction, au contraire, car il témoigne d'une forte attractivité. Mais il empêche l'accession des familles modestes. Pour se prémunir de ce réajustement, certaines collectivités mettent en place des politiques foncières visant à acquérir ou geler des terrains à l'avance. Cela ne peut pas s'étendre à tout le marché, mais peut permettre localement de favoriser des projets bien ciblés.
Pour terminer, nous avons conduit une étude de synthèse pour observer l'effet cumulé de la charge foncière et des coûts de construction 10. Cela a permis de mieux expliquer la distribution des densités et des modes de construction choisis par les opérateurs, selon les niveaux de prix immobiliers. Ainsi, selon les quartiers et les communes, à chaque niveau de marché correspond un optimum économique de densité. Si le plan local d'urbanisme fixe des densités au-dessus de cet optimum, les constructeurs n'ont aucune raison de remplir la densité prévue.
Au final, seule la montée des prix immobiliers permet de réaliser des constructions plus denses. C'est bien ce qui se produit dans les grandes agglomérations. À l'inverse, la même logique contribue aussi à expliquer pourquoi la maison individuelle isolée, de plain-pied, en zone périphérique, constitue le mode d'acquisition privilégié des familles modestes.

Densifier, mais à quel prix ?

La différence de prix de revient hors foncier entre une maison neuve de type T4 en zone rurale et un appartement de même surface en agglomération s'élève en moyenne à 60 000 euros. Au niveau national, il ressort que, si les pouvoirs publics voulaient vraiment que les primoaccédants puissent avoir le choix d'acheter un bien de même surface en agglomération, il faudrait injecter environ 10 milliards d'euros d'aides supplémentaires chaque année, seulement pour compenser les surcoûts de construction. Il faudrait aussi mettre en place une politique foncière extrêmement ambitieuse pour limiter le risque d'inflation des terrains, c'est-à-dire dépenser encore quelques milliards d'euros. Au final, il faudrait affecter environ un point de PIB par an pour financer cette redensification. Comment trouver cet argent : par l'impôt, par la dette ? Sinon, quel choix reste-t-il pour limiter l'étalement urbain, si ce n'est décourager la primoaccession, qui est le moteur de la construction neuve ? Alors, existe-t-il une autre solution que l'étalement urbain qui n'aggrave pas la crise du logement et la crise économique ? Nous n'en connaissons pas. Ce constat vient singulièrement compliquer le discours dominant sur le développement durable, qui pensait trouver dans la réduction de l'étalement urbain et la densification une solution à la fois vertueuse et économe.

Prix de revient d'un logement de 90 m2 selon la densité, en faisant varier le prix foncier

À chaque niveau de prix foncier correspond une courbe de prix de revient qui se déploie de gauche à droite dans le sens de la densité croissante. L'optimum du constructeur est obtenu au point le plus bas de chaque courbe (indiqué par une fléche). À droite de ce point, la courbe remonte, ce qui signifie que l'impact de la baisse de la charge foncière est compensé par l'augmentation des coûts de construction.

Source : J.-C. Castel, Certu, 2011.

Devant ce défi, certains élus et techniciens cherchent à explorer d'autres voies complémentaires. La première porte sur le renouvellement de politiques foncières, afin de freiner la montée des prix des terrains dans certaines zones à urbaniser ou à rénover. Une seconde approche, plus récente, consiste à densifier le parcellaire d'habitat diffus existant, en favorisant le redécoupage des parcelles, afin d'accueillir de nouvelles maisons et d'augmenter ainsi la population au moindre coût de construction, le tout sans produire d'étalement urbain. C'est l'objet du projet « bimby » 11 suivi par une équipe de chercheurs. Les réalisations mises en place dans ce cadre sont ponctuelles du fait de la nécessité de travailler en dentelle, parcelle par parcelle. Mais le stock de terrains potentiellement concernés est immense.

Anticiper l'effet des enchères immobilières sur le peuplement

Le fait que le marché tende à distribuer naturellement les densités en fonction des niveaux de prix ne signifie pas pour autant que cette «main invisible » doive supplanter les politiques du logement. Car la logique implacable des prix finit par poser des problèmes. Les villes-centres se retrouvent avec une majorité de petits logements et un marché réservé aux propriétaires aisés et aux investisseurs. Elles ont du mal à loger les familles nombreuses et les primoaccédants. À l'opposé, les villages ruraux connaissent surtout un développement de maisons individuelles familiales en accession et peuvent manquer de logements locatifs et de petits logements pour les jeunes et les personnes âgées. Cela peut accentuer le déséquilibre démographique des communes et le désajustement croissant des lieux d'emploi et de résidence, favorisant ainsi la croissance du trafic automobile.
Ainsi reformulé en langage économique, la question de l'étalement et de la densité devient : comment produire de grands logements abordables pour les familles avec enfants dans les territoires tendus, et comment financer le renforcement des centres-bourgs dans les territoires détendus ? Cette approche permet de sortir des discours idéologiques sur l'étalement urbain. Le débat prend une dimension plus pragmatique, qui permet de chercher des solutions au cas par cas avec les opérateurs. Par exemple, une réponse qui a parfois fait ses preuves en zone rurale consiste à réaliser une opération mixte avec des maisons individuelles en lot libre et de l'habitat plus dense en promotion. Ainsi, la marge réalisée sur les lots libres peut-elle permettre de financer le manque à gagner sur la partie plus dense. Bien poser la question, c'est déjà faire la moitié du chemin pour la résoudre.

  1. Jean-Louis Mathieu, « Von Thünen », in Jacques Lévy et Michel Lussault (dir.), Dictionnaire de la géographie et de l'espace des sociétés, Belin, 2003, p. 923 et 924.
  2. Joan Robinson, The economics of imperfect competition, Macmillan, 1933 ; cité par Philippe Simonnot dans son livre L'invention de l'État. Économie du droit, Paris, Les Belles Lettres, 2003. p. 269.
  3. Karl Marx, Le capital, livre 3, t. 3, Éditions sociales, p. 148.
  4. Olivier Morlet, Coûts-avantages des basses densités résidentielles : états des lieux. Paris, Adef, 2001.
  5. Jean-Charles Castel, « Le marché favorise-t-il la densification ? Peut-il produire de l'habitat alternatif à la maison individuelle ? », Production foncière, Adef, 2006, p. 63-85.
  6. Jean-Charles Castel, « Ville dense, ville diffuse : les deux faces de l'urbanisation », Études foncières, n° 147, sept.-oct. 2010, p. 14-20.
  7. Jean-Charles Castel, « Le marché favorise-t-il la densification ? Peut-il produire de l'habitat alternatif à la maison individuelle ? », Production foncière, Adef, 2006, p. 63-85.
  8. Alfred Marshall, Principes d'économie politique, Gordon & Breach, 1971, t.1, p. 328.
  9. Arnaud Bouteille, « Les déterminants économiques de la densité parcellaire », Études foncières, n° 135, sept.-oct. 2008, p. 6-10.
  10. Jean-Charles Castel et Laurent Jardinier, « La densité au pluriel : un apport à la recherche sur les coûts d'urbanisation », Études foncières, n° 152, juillet-août 2011, p. 13-17.
  11. Build in my backyard, par opposition à « nimby », not in my backyard (http://bimby.fr/).
http://www.constructif.fr/bibliotheque/2013-6/quel-prix-de-revient-des-constructions.html?item_id=3343
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