Alain JUPPÉ

Maire de Bordeaux.

Une question à aborder avec pragmatisme

Pour continuer à faire revenir la population au coeur de la ville, Bordeaux a lancé un projet urbain ambitieux à l'horizon 2030, qui passe par une densification modérée de son territoire et suppose des réponses sur mesure en termes d'urbanisme et de logement.

Le terme de densité est sans doute, pour un politique et pour un maire, le substantif avec lequel il est le plus mal à l'aise. Et pourtant ! La ville, celle qu'on aime, est synonyme de densité car elle permet la diversité, la variété, la rencontre et l'éclosion des projets personnels ou professionnels.
Défendre la densité aujourd'hui est le plus sûr moyen de s'attirer les foudres des habitants en place. Y renoncer revient à se ranger du côté de ceux — et il suffit de constater la dégradation de nos paysages par le mitage de constructions le plus souvent médiocres, pour comprendre qu'ils sont nombreux — qui continuent à permettre un étalement urbain dangereux pour la consommation de nos ressources et la santé de nos finances publiques.
Le terme de densité est subjectif puisque, pour celui qui en parle, il est relatif au logement qu'il occupe. À Bordeaux, qui possède beaucoup de maisons individuelles à rez-de-chaussée, la densité, assimilée le plus souvent à la hauteur, commence à R + 2 !
S'il est clair qu'il faut lutter contre l'étalement urbain, il est clair également que la question de la densité doit être abordée avec pragmatisme. Comme les autres grandes questions urbaines et peut être plus encore, elle exige du sur-mesure.

Densité et projet urbain

À Bordeaux, la question de la densité de la ville se confond avec celle de son projet urbain. Bordeaux, après avoir perdu près de 100 000 habitants en cinquante ans, en a, depuis quinze ans, regagné 30 000. Sur un territoire vaste, et avec des réserves de terrains mutables impressionnantes liées au déplacement du port et du trafic ferroviaire, Bordeaux a donc les moyens de continuer à gagner de la population. C'est l'objectif qu'elle s'est fixée, avec une croissance souhaitable entre 2008 et 2030 de 100 000 habitants — lui permettant de peser 30 % de la population de la communauté urbaine.
Bordeaux a réussi à inverser une tendance prégnante depuis quarante ans : il y a encore vingt ans, le choix des futurs habitants était d'abord celui de la première couronne, puis celui du territoire extérieur à la communauté urbaine et enfin, par défaut, celui de la ville centre. Aujourd'hui le premier choix est celui de Bordeaux, et le dernier celui de la première couronne.
Les conditions sont donc réunies pour densifier la ville mais la densité ne se décrète pas, quand bien même toutes les conditions réglementaires seraient réunies pour la mettre en œuvre, sauf à reproduire les grandes cités d'habitat social dont on connaît les difficultés.
Quelques préalables s'imposent donc :

  • disposer tout d'abord d'un projet urbain à court et moyen termes, fixé à Bordeaux à 2030, régulièrement réadapté et communiqué. Il s'impose à l'administration comme à la promotion privée ou aux bailleurs et sa flexibilité permet de penser la ville, de s'en occuper
  • faire preuve d'une volonté politique forte et tenace afin de briser les conformismes et de rester au plus près de l'évolution de la société et des besoins des personnes
  • travailler avec les habitants afin d'obtenir un consensus sur ce projet urbain. C'est ce que nous faisons à Bordeaux, où tous les projets d'urbanisme sont coélaborés avec la production de livrets retraçant cette « coconstruction ».

Bon usage de la ville et qualité d'usage du logement

La densification est acceptable à deux conditions majeures :

  • La première porte sur l'usage de la ville. La densification est possible — une densification modérée puisqu'à Bordeaux nous parlons de 70 à 80 logements à l'hectare — si le bon usage de la ville est garanti.
    Ce bon usage, nous le connaissons tous. Il tient à la variété et à la diversité urbaine, traduite souvent par le terme de mixité (sociale et/ou fonctionnelle), terme si galvaudé et si incantatoire lui aussi qu'il serait bon de cesser de l'utiliser à tout-va. Mais aussi à l'accessibilité, et notamment à l'accessibilité en transports en commun. Et enfin, bien entendu, à la proximité — des équipements culturels, éducatifs, sportifs ou de loisirs, et au temps plus qu'à la distance nécessaire pour s'y rendre.
    Ces bases sont acquises à Bordeaux, et tous les quartiers qui se développent le long de ce que j'appelle l'arc de développement durable — du lac à la gare en passant par les quartiers de Ginko, les Bassins à flot, Brazza, Niel — et des deux territoires de l'opération d'intérêt national (OIN) Euratlantique répondent à ces impératifs.
  • Mais, pour être acceptable, et c'est la seconde condition, la densité suppose que soit garantie la qualité d'usage du logement. La densité est parfaitement acceptable dès lors que l'intimité à l'intérieur du logement est protégée. L'intimité implique de n'être ni vu ni entendu de son voisin, ou du moins dans des proportions acceptables. La qualité d'usage d'un logement dépend aussi de l'adéquation entre le logement et son occupant, qui passe par une réponse sur mesure et suppose une nouvelle approche de la part des promoteurs, des bailleurs comme des architectes. Elle tient enfin à la relation que celui-ci entretient avec l'extérieur ainsi qu'à un rapport d'échelle.

Que nous reprochera-t-on dans cinquante ans ? Une densité excessive ou la taille de plus en plus exiguë des logements que nous construisons ? Et si la taille exiguë des logements se conjugue avec des espaces publics étriqués, sans horizon, alors oui, la densité nous sera reprochée. Or, la petitesse croissante des logements n'est une fatalité que si les donneurs d'ordre sont persuadés de cette fatalité et si rien n'est fait — à commencer par la réflexion — pour y remédier.

Les réticences des habitants

Les obstacles à la densité, aujourd'hui, viennent essentiellement des habitants en place. Nous ne vivons pas en ville dans des boîtes étanches, insonorisées et closes sur elles-mêmes. La ville est en elle-même sonore, bruyante, odorante, colorée... Et pourtant le degré d'exigence des habitants et d'intolérance vis-à-vis de l'Autre — en l'occurrence le voisin — est croissant et alarmant. Chacun connaît le « nimby » (not in my backyard), mais seuls les maires le vivent au quotidien... Là encore, est-ce une fatalité ou y a-t-il une acculturation possible ?
Je donne souvent en exemple le quartier de la Bastide, rive droite. Après plus de dix années de concertation urbaine, je constate qu'il y a eu trois phases distinctes. Entre 1995 et 2000, les habitants nous reprochaient de ne rien faire pour eux. Puis de très nombreux équipements sont arrivés, au premier rang desquels le tramway. Les habitants, conscients des hectares de friches urbanisables près de chez eux, ont estimé qu'il y avait maintenant trop d'équipements... Et enfin, aujourd'hui, alors que le nouveau pont Jacques-Chaban-Delmas est ouvert à la circulation et que les projets des urbanistes Youssef Tohme et Winy Maas se mettent en place pour les quartiers de Brazza et de Niel, les habitants acceptent qu'avoir demain des voisins peut — sous certaines conditions — être acceptable, voire agréable. Par contrecoup, ils s'assimilent au Bordeaux de la rive gauche et imaginent avec plaisir que chez eux aussi, demain, on pourrait venir alors qu'on ne travaille pas et qu'on n'habite pas dans leur quartier. Le phénomène d'urbanisation mentale, si on me pardonne le terme, est achevé. Il est la première condition nécessaire pour accepter l'idée même de la ville, donc de la densité. Bien évidemment, hélas, ce travail collectif est sans effet sur les recours, l'intérêt particulier, en la matière, l'emportant toujours sur l'intérêt général.
Mais sans ce travail préalable, long, patient, appuyé sur le projet urbain, il aurait été illusoire de penser aménager les trois grands quartiers de la rive droite que sont Brazza, Niel et Deschamps et d'y installer, à terme, près de 30 000 habitants supplémentaires.
Parallèlement à l'hostilité première des habitants à l'idée de partager l'espace, le maire doit également faire passer l'idée que la densité n'est pas synonyme de hauteur. Pourtant, à Bordeaux, la densité des quartiers d'échoppes est égale à celle des quartiers d'habitat social, composés de barres et de tours. Il doit faire comprendre que hauteur n'est pas synonyme d'habitat médiocre, de banalité et de violence quotidienne et que huit étages (voire cinq) ne constituent pas une tour !
Paradoxalement, et bien que ce soit pourtant le rêve de chaque Bordelais ou futur Bordelais, le fait de vivre dans des échoppes (ou a fortiori dans des lotissements) est davantage source de conflit que le fait de vivre en immeuble collectif, car l'anonymat y est faible et les conflits d'usage fréquents... comme à la campagne.
Afin d'atteindre les objectifs de son projet urbain, Bordeaux doit accueillir beaucoup d'habitants nouveaux. Depuis 1995, les quelque 40 000 nouveaux Bordelais se sont logés pour plus de 85 % d'entre eux dans la ville constituée, qui était loin d'être pleine et recélait encore de nombreuses grandes parcelles vacantes. Cette densification est passée complètement inaperçue et n'a pas été un obstacle au classement de la ville au Patrimoine mondial en 2007.

Accueillir de nouveaux arrivants

Aujourd'hui, la ville ancienne est pleine et Bordeaux doit donc créer de nouveaux quartiers afin d'accueillir les nouveaux arrivants. Bordeaux est la troisième ville de France pour la croissance de sa population. Mais de quelle population s'agit-il ? Pour qui doit-on densifier la ville — ou l'intensifier, puisque c'est désormais le terme pudique utilisé par de nombreux élus ?

  • Pour les actifs venant d'autres régions de France et notamment d'Île-de-France, et ils sont nombreux.
  • Pour les jeunes seniors à revenus confortables qui quittent une grande maison de périphérie pour renouer avec une vie urbaine active et culturelle.
  • Pour des rurbains qui, après avoir quitté la ville et acheté à 30 ou 40 kilomètres de Bordeaux, souhaitent revenir mais disposent de revenus moyens voire faibles.
  • Pour les travailleurs pauvres de Bordeaux, ne trouvant plus de logements adaptés à leur besoins et souhaitant un rapprochement habitat-emploi.
  • Pour les personnes âgées, et cette appellation générique recouvre un grand nombre de situations et d'attentes différentes, le seul point commun étant celui de l'âge.
  • Pour les jeunes travailleurs, pour lesquels il est totalement inacceptable qu'il existe aussi peu de logements adaptés en France.
  • Et pour beaucoup d'autres encore...

Ces différentes catégories de personnes ont toutes des besoins différents, parfois difficiles à concilier : d'où des traitements différenciés pour chacun des futurs quartiers de Bordeaux qui dessinent aussi des consommations différentes, des déplacements différents, des habitats différents et donc des types de densité différents.

Rendre la densité... aimable

Il faut faire aimer la densité et, pour la faire aimer, il faut qu'elle soit aimable. Et pour cela, il faut rendre les espaces publics aimables comme il faut rendre le logement aimable. S'agissant des espaces publics, je suis très fier de dire qu'à Bordeaux, ils sont au fondement du bouleversement de la ville. Et qu'il s'agisse des quais, bien sûr, mais aussi de la quasi-totalité des espaces publics refaits depuis 1995, ils sont tous des réussites sociales. Ils sont lieux de promenade, de rencontre, de détente, ils sont le patrimoine démocratique de la ville de Bordeaux, accessible à tous, gratuit et partagé. Les espaces publics bordelais sont aimés, parce qu'aimables.
S'agissant de logements, la question est plus difficile. À quelles conditions aime-t-on son logement ? À la condition qu'il soit adapté à nos besoins, mais également qu'il soit adaptable à nos besoins. Je suis profondément persuadé que les logements produits en France sont majoritairement peu adaptés aux besoins de leurs locataires ou de leurs propriétaires. Ou du moins, leur adaptation est générique. Les habitudes de vie des Français ont sans doute plus changé en trente ans qu'elles n'avaient changé en mille ans, mais les logements sont restés les mêmes depuis le début du XXe siècle.
L'aspiration à la nature et au soleil est connue. Pourquoi continuer à réaliser des logements dont le balcon interdit de mettre une table et quatre chaises? Pourquoi ne pas dissocier terrasse et appartement et permettre ainsi à chacun de disposer en hauteur d'une terrasse où recevoir ses amis (comme s'apprête à le faire Cogedim à Grenoble avec l'architecte Édouard François) ?
Les revenus des jeunes actifs célibataires sont souvent faibles. Pourquoi ne pas développer massivement la colocation, avec des appartements adaptés ? Les appartements sont petits. Pourquoi ne pas développer, comme en Allemagne, les chambres d'amis mutua
lisées ou les grandes cuisines louables pour y recevoir familles et amis ? La liste serait longue et il est désolant de voir le manque d'audace dont nous faisons preuve.

Anticiper l'évolution des besoins

Pour aimer son logement de ville, il faut également qu'il soit adaptable à l'évolution de nos besoins : en clair, qu'il puisse permettre tout ou partie de notre parcours résidentiel sur place. Là encore, les réponses ne manquent pas. Il faut mettre en œuvre plus largement la « pièce en plus » et je suis heureux de voir que Nexity va mettre ce dispositif en œuvre, à Bordeaux, aux Bassins à flot.
Mais deux sujets me paraissent particulièrement prometteurs.
Le premier est le mouvement « bimby » (build in my backyard), que la loi hélas mort-née proposée par Benoist Apparu aurait facilité. Si la France pavillonnaire construisait en fond de jardin un logement de 50 m², la question de la densité n'en serait plus une. La France vieillit, le foncier est de plus en plus rare et de plus en plus cher, les retraites sont de plus en plus modestes. Le parcours résidentiel des propriétaires de pavillons pourrait passer par la construction en fond de parcelle d'une petite habitation pouvant apporter un complément de revenu, voire un logement plus adapté en cas de revenus plus faibles. J'ai demandé que le futur plan local d'urbanisme communautaire intègre ce sujet qui permettrait, sans consommation supplémentaire d'espace, sans hauteur et sans coercition, d'apporter une réponse — parmi d'autres — à la nécessaire densification de Bordeaux et de sa communauté urbaine.
Le second porte sur ce que, faute de meilleur terme pour l'instant, nous appelons « volumes capables » et que je souhaite développer dans le quartier de Brazza, au débouché du pont Jacques-Chaban-Delmas. L'idée, simple et courante dans les pays méditerranéens, est de proposer à la vente des enveloppes finies, capables d'accueillir logement, artisanat ou petite entreprise et dont l'intérieur, livré sous forme de mètres cubes, sans plancher intermédiaire, serait aménagé par les propriétaires au fur et à mesure de leurs besoins et de leurs disponibilités financières. Ces « volumes capables » auraient une ouverture sur la nature, terrasse ou jardin, et pourraient être attractives soit pour ceux qui exigent un habitat sur mesure, soit pour ceux qui tout en souhaitant un habitat individuel n'ont pour autant pas les moyens de l'acquérir dans les conditions habituelles.
Pour réussir ce vaste pari qui consiste à faire admettre la densité et à réaliser donc le projet urbain de Bordeaux, il faut continuer à transformer la ville, à la faire aimer et à considérer pour cela que ses habitants sont des personnes qui méritent notre considération, qui ont toutes des besoins singuliers. On ne fait pas une ville, on s'en occupe. La densité, vue sous cet angle-là, n'est pas un sujet en soi. Elle doit répondre, comme les autres composantes de la ville, aux exigences du sur-mesure.

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