Guy MARTY

Directeur de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).

Le point de vue de l'expert

1. Les entreprises ont besoin d'investisseurs à long terme et ces derniers ont par nature besoin de visibilité, donc d'une stabilité juridique et fiscale.
2. Normes et labels : il est indispensable de mettre en place une vision stratégique.

Les investisseurs en immobilier d'entreprise apportent leurs capitaux à l'économie réelle. Leur utilité dans le contexte actuel est stratégique puisqu'ils permettent à des entreprises, petites ou grandes, de ne pas immobiliser dans leurs locaux les fonds propres ou les crédits nécessaires à leur développement et à leur compétitivité.

Leur intervention est importante au regard de la croissance : on sait que celle-ci ne dépend pas seulement de la productivité du travail, mais aussi de la productivité du capital, autrement dit de son allocation optimale vers les vecteurs de création de richesse.

Ces investisseurs en immobilier d'entreprise ont donc une utilité indéniable par la destination de leurs capitaux. Mais le circuit de financement qu'ils incarnent est également vertueux. Derrière les investisseurs institutionnels, il y a, en effet, des épargnants et des retraités. Il s'agit d'un circuit court entre l'épargne des ménages et les entreprises : l'intermédiation de ces investisseurs permet l'accès à ce type de placement et en assure les conditions de transparence et de sécurité. L'existence de véhicules qui apportent une contribution au financement futur de la retraite tout en irriguant dès aujourd'hui l'économie réelle, n'est pas indifférente dans les problématiques économiques et sociales.

Les impératifs du long terme

Dès lors, n'est-il pas contre-productif que ces véhicules d'investissement soient déstabilisés par la remise en cause périodique de leurs modalités de fonctionnement et d'obtention de leurs ressources ? Les SIIC - sociétés immobilières d'investissement cotées - en sont un cas d'école. Alors que leur statut ne date que de fin 2002, il avait déjà évolué plusieurs fois lorsqu'a été modifiée en 2011 la fiscalité de leurs actionnaires personnes physiques. Un compartiment exemplaire de la Bourse, qui a contribué à un rythme soutenu au financement à long terme des entreprises, est ainsi chahuté, au risque de voir compromise sa dynamique de contribution à l'économie réelle.

Il relève de l'évidence que les entreprises ont besoin d'investisseurs à long terme, et que ceux-ci ont par nature besoin de visibilité, donc d'une stabilité juridique et fiscale. Il est d'ailleurs intéressant de constater que les pays qui sont parfois cités en exemple de bonne résistance à la crise - l'Allemagne ou les pays nordiques - bénéficient d'une stabilité juridique et fiscale beaucoup plus importante qu'en France. Ceci est sans doute cohérent, dans la mesure où la force d'une économie dépend étroitement de la façon dont entreprises et investisseurs se projettent dans l'avenir. La question n'est pas tant de considérer que telle modalité est préférable à telle autre, mais de constater que leur variation incessante est contre-nature pour des acteurs qui s'engagent nécessairement sur un temps long.

On doit prendre en considération également des éléments plus proches de la conjoncture économique dans le rôle des investisseurs en immobilier d'entreprise. L'emploi dans la construction est très sensible aux aléas de la conjoncture. À l'inverse, le cycle des ressources et projets des investisseurs longs en est moins dépendant. Il y a donc un facteur de stabilité dans les activités de construction qui ne devrait être ni négligé, ni déstabilisé.

Peut-être devrait-il aussi être évident que, dans les circonstances économiques particulièrement difficiles que nous connaissons aujourd'hui, ce n'est pas ce qui fonctionne qui doit faire l'objet de réformes !

Les normes en question

La valse des normes de construction soulève de nombreuses difficultés. Si l'on s'en tient au point de vue des investisseurs en immobilier d'entreprise, c'est un sujet non dénué de paradoxes.

Pour l'essentiel, les investisseurs accueillent positivement l'existence de normes et de labels, notamment au regard des dépenses énergétiques. Normes et labels assurent une meilleure lisibilité de la qualité des immeubles, ce qui est important au moment de l'investissement comme à celui de la revente.

L'évolution des normes est, elle, à la fois intéressante et problématique. Intéressante parce qu'elle marque une amélioration de la qualité dans la durée. L'investissement initial supplémentaire sera compensé dans le temps par la réduction des coûts, tout en participant à l'effort commun de réduction des consommations d'énergie. En ce sens, les investisseurs acceptent que le coût des nouvelles normes absorbe l'effet productivité, donc que les prix de construction ne se réduisent pas.

Problématique, car chaque nouvelle norme crée un effet d'obsolescence pour les immeubles précédemment acquis, et va donc représenter un coût supplémentaire non prévu... déstabilisation renouvelée à chaque apparition de nouvelles normes.

La question énergétique restera évolutive aussi longtemps que des innovations viendront améliorer les possibilités de réduction de la consommation d'énergie. Il est donc inévitable, et souhaitable, que les normes changent.

En revanche, le rythme, la cohérence et le pragmatisme dans l'adoption des nouvelles normes peuvent faire la différence entre des effets pervers désastreux et une évolution au total positive : une vision stratégique est donc indispensable.

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