Dominique de SAUZA

est président de l’Union des constructeurs immobiliers (UCI-FFB).

Thierry REPENTIN

est sénateur de la Savoie et président de l’Union sociale pour l’habitat (USH).

Les réactions des élus et des professionnels

Dominique de Sauza « Nous devons choisir la bonne échelle »

De multiples voies sont à envisager pour débloquer l'offre foncière, d'abord en mettant en cohérence les documents d'urbanisme et en travaillant à l'échelle la plus large, mais aussi en utilisant l'arme de la fiscalité.

La mise en cohérence des documents d'urbanisme est le premier remède aux problèmes de constructibilité, car elle ouvre la voie à l'acquisition du foncier. La fiscalité est également un puissant incitateur, puisque les propriétaires fonciers réagissent à la carotte ou au bâton fiscal. Notre objectif est de mettre plus de terrains à bâtir sur le marché afin d'endiguer la hausse des prix ; une taxation progressive est donc à envisager. Elle n'est pas si difficile que cela à appliquer. Il faut en définir les contours, avec des paliers, non pas d'un an mais de trois ans, ce qui est le temps d'une opération foncière. Il faut obtenir parallèlement une accélération des délivrances de permis de construire. Sans oublier la sécurisation de ces permis, trop souvent bloqués par des recours abusifs.

Difficiles évaluations

Mobiliser les terrains constructibles, c'est plus qu'un enjeu, c'est un impératif incontournable. Aujourd'hui, on a des outils qui permettent de très bien déterminer les besoins en logement dans les zones agglomérées. En revanche, c'est au niveau du bon périmètre que l'on réfléchit, car dès que l'on sort du cadre communal, cela devient un peu compliqué. Les intercommunalités ne sont souvent pas à l'échelle des aires qu'elles représentent et de l'influence qu'elles ont. Prenons en exemple la communauté urbaine de Lyon, qui rassemble 57 communes, tandis que l'aire urbaine de Lyon (définition INSEE) compte 296 communes sur lesquelles on peut travailler à une vraie évaluation des besoins. Il s'agit d'un besoin territorialisé qui peut être estimé par les élus locaux. Par contre, sa traduction dans les plans locaux d'urbanisme (PLU) n'est pas forcément évidente. En effet, quelle que soit l'échelle adoptée, la mise en place par les collectivités d'une politique foncière ayant pour objectif une production de terrains constructibles en rapport avec les besoins identifiés, en volume et en qualité, est une affaire délicate. Bien menée, elle nous permettra de construire le nombre nécessaire de logements sociaux ou de logements intermédiaires. Nous disposons des éléments permettant de déterminer les besoins. Ce qui manque, c'est leur transcription dans les documents d'urbanisme à la bonne échelle : plus on s'élève dans le périmètre géographique, meilleure est la pertinence.

Taxer les friches

L'offre foncière est insuffisante en termes de terrains neufs à bâtir. Mais il y a également une carence de l'offre foncière dans des quartiers déjà bâtis. Là aussi, s'il doit y avoir une taxation supplémentaire, elle doit s'effectuer sur les friches, qui sont génératrices de capacités à construire. L'objectif est bien la mise sur le marché d'un maximum de foncier qui permette de créer une fluidité. Nous devons faire face à une rareté de foncier non pas constructible mais mis à disposition : plus il y en a, plus le prix devrait baisser, de fait. On est confronté à un critère totalement économique où c'est la rareté qui fait la cherté.

Thierry Repentin « Je plaide pour une grande loi d'orientation

Si l'on veut mobiliser des terrains et permettre ainsi une baisse des prix des logements, il convient de concevoir une politique foncière dans la durée, sans à-coups réglementaires mais avec une fiscalité qui dissuade la rétention.

Pour faire bouger les choses, il faut, avant tout, une vraie volonté politique très clairement affirmée. Quand notre pays, au sortir de la Seconde Guerre mondiale, a eu besoin de nourrir sa population, on a impulsé pendant les Trente Glorieuses ce que l'on appelait à l'époque le remembrement, afin que les terres cultivables soient d'une capacité suffisante pour répondre avec certitude aux objectifs fixés par la Nation. Les propriétaires de terrains agricoles ont eu obligation soit de les exploiter, soit de les donner à des exploitants qui le feraient en leur lieu et place. Cela veut dire qu'en ce qui concerne les terrains, on peut sauvegarder le droit à la propriété tout en lui assignant une mission d'intérêt général. Cela rejoint d'ailleurs l'article 1 du Code de l'urbanisme, qui indique que le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Il a donc une mission d'intérêt général.

Quelles règles ?

Or, dans les faits, le patrimoine français aujourd'hui, c'est l'addition de propriétés de terrains. Il faut donc redonner un vrai fondement à cet article 1 du Code de l'urbanisme, et lui affecter des missions d'intérêt général. Si l'on considère que loger nos concitoyens est un objectif essentiel pour la nation, alors il faut changer un certain nombre de règles du jeu pour nous permettre de l'atteindre. Quels sont ces outils ? D'abord, il ne faut pas que les règles du jeu changent tous les ans, donc je plaide, en tant que président de l'USH, pour que nous ayons une grande loi d'orientation foncière au moins pour cinq ans, afin que l'on connaisse les uns et les autres les règles du jeu qui vont nous permettre ou non de construire.

Deuxièmement, il faut faire bouger la fiscalité. Dire à un propriétaire d'un terrain constructible par la volonté ou la grâce de son maire à l'occasion du PLU : « Plus vous attendez, plus le prix du terrain mécaniquement augmente, et plus vous attendez pour vendre, moins vous serez taxé sur le produit de la vente », c'est complètement incongru par rapport à notre objectif de construire plus ! Donc, pour inverser la fiscalité, je plaide a minima pour qu'il n'y ait plus de dégrèvement qu'au bout de trente ans, mais on peut imaginer de surcroît des paliers d'imposition sur les plus-values tous les quatre ou cinq ans.

Ensuite, une répartition de la plus-value foncière. Je suis favorable à ce qu'une partie de celle-ci abonde aussi les budgets communaux. Aujourd'hui, les collectivités locales qui veulent faire de l'urbanisme en ont de moins en moins les moyens. Une partie du produit de la cession, à l'occasion de la première vente, devrait aller vers celui qui a créé cette plus-value, en l'occurrence le maire, en décidant que le terrain devenait constructible. En tout état de cause, la plus-value doit être obligatoire dans les zones tendues que l'on définirait en partenariat avec tous les acteurs de la filière.

Autre idée : faire remonter la gouvernance à l'échelle du bassin de vie. Je sais que certains plaident pour que le permis de construire ne soit plus délivré par la commune, mais dans la vie publique, pour faire avancer les idées, il faut trouver des majorités pour les voter. Actuellement, il n'y a aucune majorité pour transférer le permis de construire à l'échelle intercommunale. Il faut être plus subtil. Faites passer déjà le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI), car le permis de construire n'est que l'application du contenu du règlement du PLUI. Et si, en effet, vous avez un accord des plans locaux d'urbanisme à l'échelle intercommunale, alors, sans le dire, vous aurez en quelque sorte transféré le permis de construire, ce qui me semble pertinent car c'est à cette échelle que l'on détermine les politiques du logement ou des transports.

De petites dispositions peuvent également être envisagées, comme la majoration de la taxe sur le foncier non bâti. Cela permet chaque année, lorsque l'on reçoit sa fiche d'imposition foncière, en tant que propriétaire d'un terrain, de se demander si l'on n'a pas intérêt à le vendre rapidement plutôt que de continuer à payer cet impôt.

http://www.constructif.fr/bibliotheque/2012-3/les-reactions-des-elus-et-des-professionnels.html?item_id=3169
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