Gildas de KERHALIC

Notaire à Paris et président d’honneur de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Revenir à des règles simples et durables

Pour le notaire, l’investissement immobilier souffre d’une série de mesures ponctuelles ou dérogatoires. C’est pourquoi il plaide pour la fixation de règles claires, simples et pérennes.

Comment conseillez-vous vos clients dans la composition de leur patrimoine ?

Je leur explique qu’ils ne devraient pas avoir un patrimoine seulement immobilier. Un patrimoine équilibré ne comprend pas plus de 50 % d’immobilier, le reste étant constitué de produits d’assurance vie (la France est un véritable eldorado dans ce domaine !), et de produits financiers, actions, Sicav ou autres…

Quel est l’inconvénient pour une personne physique à placer tout son patrimoine dans l’immobilier ?

La fiscalité ne l’y autorise pas. La sécurité du placement n’est pas assurée en raison du risque de non-paiement des loyers. Enfin, ce n’est pas un placement liquide ; il n’est pas immédiatement réalisable si vous avez besoin d’argent.

Qu’est-ce qui vous semble pénalisant dans la fiscalité immobilière ?

D’abord la taxe foncière : selon une enquête menée par l’Union nationale de la propriété immobilière, c’est la taxe qui gêne le plus les propriétaires parce qu’elle augmente en permanence – et plus fortement que les autres taxes locales – et qu’elle paraît lourde aux petits propriétaires.

Ensuite, la fiscalité nationale. La contribution sur le revenu locatif (l’ancienne taxe additionnelle au droit au bail), si elle se justifiait quand son produit était affecté à l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, est très mal vécue aujourd’hui par les propriétaires.

Quant au taux de la déduction forfaitaire des revenu fonciers, à l’origine, il permettait l’amortissement du bien immobilier ; maintenant ce n’est plus le cas.

Supprimer la contribution sur le revenu locatif

Quelles seraient les mesures à prendre pour remédier à cette situation ?

Il faudrait supprimer la contribution sur le revenu locatif et accroître le taux de déduction des revenus fonciers.

Le régime du micro-foncier simplifie quand même les choses…

Oui, c’est une bonne mesure, la reconnaissance par Bercy que les propriétaires immobiliers ne possèdent, le plus souvent, qu’un ou deux biens dont ils tirent des revenus assez faibles. De plus, quand on procède à un investissement immobilier, on s’engage pour une très longue durée. Les pouvoirs publics devraient prendre en compte fiscalement le manque de liquidité de ce placement.

Les lois Méhaignerie, Périssol ou Besson ont quand même contribué à développer l’investissement locatif…

Ce n’est pas une bonne chose de pousser les Français à acheter un bien immobilier pour des raisons fiscales. Regardez aujourd’hui, tous les propriétaires qui ont acheté des studios en loi Méhaignerie et qui ne peuvent pas les revendre car ils sont souvent mal situés ! Il faut prendre des mesures générales, pas des mesures ponctuelles ou dérogatoires. Je déconseille fortement à mes clients de « faire » de la défiscalisation pure, du type de celle dont bénéficient les investissements dans les DOM-TOM. Si la fiscalité française était moins lourde et moins pernicieuse, on n’aurait pas besoin de telles mesures.

La personne qui achète un bien immobilier en passant par les lois Méhaignerie, Périssol ou Besson, n’a pas une âme de bailleur et veut avant tout bénéficier d’une défiscalisation, puis revendre son bien. Ce n’est pas comme cela que l’on résoudra le problème du logement dans notre pays.

Argent improductif

Les plans d’épargne logement vous semblent-ils avoir été détournés de leurs objectifs d’origine ?

C’est incroyable de voir tout l’argent improductif placé dans les plans d’épargne logement ! Aujourd’hui, les particuliers qui mettent de l’argent sur un plan d’épargne logement ne recherchent que des taux de rendement satisfaisants et n’ont souvent pas l’intention d’investir dans l’immobilier. Il faut modifier cette situation et contraindre les détenteurs de plans à l’acquisition ou aux travaux immobiliers et retrouver des taux d’endettement plus attractifs.

La cession de bien immobilier fait l’objet d’une taxation sur les plus-values pendant vingt-deux ans. N’est-ce pas excessif ?

Le délai de vingt-deux ans est absurde. A l’origine, les plus-values immobilières n’étaient taxées que pendant cinq ans après l’acquisition d’un bien car on considérait que, s’il était conservé plus de cinq ans, le bien immobilier n’avait pas été acquis à des fins spéculatives.

Aujourd’hui, c’est un frein à la fluidité du marché. Il faudrait retrouver un délai de dix à douze ans car il serait raisonnable qu’après une telle période, on puisse effectuer des arbitrages patrimoniaux non taxés. On peut aussi imaginer des exonérations sous condition de réemploi dans l’immobilier ou de départ à la retraite.

Comment se passent les successions en général ?

Les biens immobiliers sont les biens que les héritiers vendent en premier lors d’une succession. Ils cèdent les actions pour régler les droits de succession et ne conservent pas d’indivision sur les logements locatifs afin d’éviter les aléas d’une telle situation. Ma proposition serait que l’on exonère des trois quarts des droits de succession tous les biens locatifs reçus en héritage sous réserve de leur maintien en location pendant neuf ans environ. Cela me semblerait de nature à réduire l’hémorragie actuelle du parc locatif.

Cette réduction du parc locatif vous semble préoccupante ?

Oui, la disparition du parc locatif privé, qui n’est pas un phénomène purement parisien, est extrêmement préoccupante. Il faut absolument réduire le désengagement des propriétaires bailleurs car leur rôle est essentiel dans le logement des Français.

Les gens sont très attachés à la propriété immobilière. Il faut en profiter pour les drainer vers l’immobilier car le secteur public ne pourra pas financer tout seul la remise en état du parc locatif qu’il faut, pour partie, détruire et reconstruire. Or le parc privé héberge les trois quarts des ménages dont les revenus sont inférieurs à 16 000 euros par an. Il a donc un rôle social important.

C’est pour cela que je propose que l’on distingue clairement trois types de parcs de logements : le parc purement privé qui serait normalement taxé, un parc conventionné, pour lequel un propriétaire privé pourrait opter en respectant certaines conditions, et en bénéficiant en contrepartie d’une moindre taxation – par exemple, une exonération au moins partielle de l’impôt sur la fortune – et un Parc purement social, destiné à loger les plus pauvres.

Huit lois en vingt ans

La complexité des règles locatives est souvent avancée comme un frein à l’investissement immobilier…

En vingt ans, il y a eu huit lois modificatives de la règle locative, parfois avec des dispositions insensées ! On a dénaturé l’équilibre du contrat de base entre le propriétaire et le locataire, qui était satisfaisant en 1989, à l’issue de la loi Méhaignerie. On aurait dû s’arrêter là ! Au lieu de cela, on a, par exemple, obligé le propriétaire à apporter la preuve qu’il n’a pas discriminé un locataire en raison de sa couleur ou de son sexe. On a institué une taxe sur les logements vacants. Pire encore, la simple exécution des décisions de justice concernant le non-maintien dans les lieux de locataires n’a pas été assurée…

Le propriétaire-bailleur a besoin de règles claires, simples, durables, dans lesquelles il se retrouve avec des droits et obligations partagés avec le locataire.

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