François de WITT

Rédacteur en chef de Mieux vivre – Votre argent et chroniqueur à France Info.

Le risque ou la sécurité ?

Les investisseurs en Bourse et en immobilier forment deux populations clairement distinctes.

A priori, rien ne distingue physiquement un agriculteur charentais d’un ostréiculteur charentais : même allure, même traits burinés par le grand air. Les habitants de Charente-Maritime ne s’y trompent cependant pas. La tradition locale veut en effet que les agriculteurs soient des accumulateurs radins alors que les ostréiculteurs sont des flambeurs invétérés. On peut élargir cette distinction à l’ensemble de la population française dans ses comportements patrimoniaux. Et notamment dans son appétit pour les deux placements majeurs que sont l’immobilier et les actions.

Depuis deux ans que la Bourse de Paris est victime de ratés, on pense souvent que les Français en profitent pour arbitrer leurs placements en actions contre de l’immobilier ou, plus simplement, que les capitaux nouveaux dont ils disposent prennent cette direction. Alors qu’il y a une vingtaine d’années, le niveau élevé des taux d’intérêt à long terme faisait, disait-on, des placements en obligations un redoutable concurrent des placements immobiliers (soumis, par ailleurs, au début de l’ère Mitterrand, à de douloureux tours de vis fiscaux).

Les épargnants avisés passeraient ainsi de la Bourse à la pierre, en fonction des circonstances.

C’est oublier qu’à la fin des années quatre-vingt, par exemple, nous avons assisté à une envolée simultanée des indices boursiers et des prix de l’immobilier résidentiel, au moins en région parisienne. Cette période a coïncidé, curieusement, avec une explosion de la cote de l’art moderne et contemporain, souvent présenté comme un placement refuge dont l’évolution serait donc contraire à celle de la Bourse. Mais, clairement, tous les marchés étaient alors synchronisés.

Des ressorts profonds très différents

En fait, l’immobilier et la Bourse touchent des populations distinctes, dont les ressorts profonds, comme ceux des Charentais, sont très différents. On compte environ 2,2 millions de ménages propriétaires bailleurs. Ils disposent, le plus souvent, d’un seul bien. Le nombre d’investisseurs vraiment actifs, adeptes d’une véritable stratégie immobilière, ne dépasse sans doute pas le million.

Sur le plan boursier, un peu plus de six millions de Français sont détenteurs d’actions. Mais plus de la moitié d’entre eux n’ont que des titres acquis à l’occasion de la mise en Bourse de sociétés nationales. Ce sont des « opportunistes », dont les portefeuilles sont le plus souvent dérisoires. Le nombre d’actionnaires considérés comme « normalement » actifs par les autorités boursières est de l’ordre de un million et demi. Et encore la définition de l’activité est-elle très large (plus de quatre transactions par an). Les vrais boursiers actifs, ceux qui réalisent au moins une opération par mois, ne sont pas plus de 500 000 et se recoupent à peu près avec la clientèle des courtiers en ligne.

Mais, surtout, les ressorts profonds d’un boursier n’ont rien à voir avec ceux d’un amateur de placement pierre. Tout les sépare en effet. Comme l’équipe de Mieux vivre – Votre argent l’observe depuis plus de vingt ans, à l’occasion de l’examen mensuel des « Finances d’une famille » française. D’un côté, des familles bien garnies en PEA, en comptes titres, en supports d’assurance vie orientés vers les actions. Et, de l’autre, les familles détentrices de contrats d’assurance vie classiques (dits en francs ou en euros) et propriétaires d’un, ou plutôt de deux ou de trois biens immobiliers générateurs de revenus et souvent acquis, du moins depuis quinze ans, dans des conditions présentées comme fiscalement avantageuses (Méhaignerie-Quilès, Périssol, Besson, etc.). Rares sont les patrimoines correctement équilibrés entre l’immobilier et la Bourse. Le plus souvent, c’est l’une de ces deux voies qui a été privilégiée. Au mépris d’ailleurs des fameuses « pesanteurs sociologiques ». Tel cadre moyen de l’EDF se révèle un boursicoteur impénitent, tandis qu’un préretraité de chez Matra affiche une brochette de studios en ville ou dans des stations balnéaires. Inutile de les inciter au rééquilibrage : leur choix est fait.

Cette dichotomie des comportements s’explique. On n’achète pas des actions Air Liquide ou France Télécom comme on achète un deux-pièces cuisine à retaper dans la banlieue de Lille. Et, surtout, on ne troquerait pas les unes contre l’autre (et vice versa). Pourquoi ? L’explication tient tout entière dans l’étymologie des termes employés. L’action est une « valeur mobilière », ce qui signifie mobile ou facile à mobiliser. Un clic sur l’ordinateur et l’ordre de vente ou d’achat est passé.

Investissement boursier... liquide

Cette liquidité, l’investisseur en Bourse y tient. C’est son degré de liberté qui lui permet de revendre avec une plus-value, voire de doubler sa mise en cas d’effondrement de son titre. Peu lui importe que ses conseillers lui serinent que le placement en actions doit être jugé sur la durée, ce qu’il cherche, ce qui le stimule, c’est l’espoir d’un gain rapide, immédiat (qu’il ne matérialise pas nécessairement).

Aussi le vrai actionnaire est-il constamment à l’affût, gros consommateur de presse écrite et audiovisuelle, en recherche constante de la valeur délaissée par le marché (mais évidemment prometteuse), l’entreprise « opéable » par un concurrent, l’introduction en Bourse à prix sacrifiés, etc. A tel point d’ailleurs qu’il est susceptible d’acheter un titre sur la seule foi d’un tuyau de son beau-frère ou de son expert comptable, alors qu’il prendra plusieurs semaines de réflexion avant l’achat de son nouveau réfrigérateur ou à l’examen des conditions hôtelières offertes à Djerba. L’actionnaire a au demeurant de quoi s’occuper : il se passe en effet toujours quelque chose en Bourse. L’augmentation spectaculaire de la volatilité des actions représente même une opportunité, celle de réaliser des « écarts » sur une courte durée de temps. Bref, on l’aura compris, l’investissement en Bourse n’est jamais dissociable de la spéculation, même si l’expérience montre qu’en pratique les particuliers conservent les titres pendant une période de temps relativement longue, de l’ordre de six à huit ans.

Mais, peut-on se demander, comment agissent-ils lorsque leurs anticipations ne sont pas confirmées, bref lorsque la Bourse entame une phase de baisse prolongée, comme depuis deux ans ? La réponse est simple : s’ils ont été pris de surprise, comme c’est généralement le cas, ils font le gros dos. Selon le dicton boursier « Tant qu’on n’a pas vendu, on n’a pas perdu. » Et puis, ce qui a baissé remontera… En attendant, on ne bouge pas. Au point d’éviter même de consulter les « cotes » publiées par la presse, son compte titres ou son relevé mensuel, par peur de visualiser l’ampleur des dégâts. Et s’ils ont pu se dégager à temps ? Eh bien, les boursiers se reportent sur les obligations, réputées moins volatiles que les actions, voire sur les sicav monétaires qui progressent toujours mais de très peu (3 % par an actuellement). Pourquoi ne basculent-ils pas alors leurs actifs sur le placement-pierre ? D’abord, pour cela, il faudrait réaliser leurs pertes. Mais, surtout, il faudrait pénétrer dans un autre monde.

Immobilier… immobile

La première caractéristique de l’immobilier, c’est d’être… immobile. Tout le contraire de l’agitation boursière. Ce qui nous renvoie aux agriculteurs de Charente. L’investisseur dans l’immobilier apprécie les biens réels, tangibles, palpables. Il a confiance dans la solidité d’un édifice, mieux encore dans sa permanence. « La pierre ne ment pas » est sa devise (même si une actualisation, nécessairement un peu complexe, de ses flux pourrait bien souvent lui prouver le contraire).

Autre trait de caractère : il a le temps devant lui, il n’est pas pressé de voir se matérialiser ses plus-values. Ajoutons que, son bien n’étant pas coté, il n’est pas soumis aux exigences (et aux affres) du cours de clôture quotidien. Et puis, autant l’achat d’une ligne de L’Oréal se fait dans l’instantanéité, autant le placement pierre se pèse et se nourrit. Il est par ailleurs d’une valeur unitaire élevée et souvent assorti d’un crédit. En somme, on ne diversifie pas son patrimoine immobilier comme son portefeuille d’actions. On ne sélectionne pas non plus ses achats en fonction des mêmes critères. Bien souvent, la fameuse « conjoncture » dont se nourrissent les actionnaires n’a que fort peu d’importance. En 1998, nous avions interrogé une famille de boulangers lorrains propriétaires de 55 appartements et locaux commerciaux qui ignorait tout du krach immobilier subi, quelques années auparavant, dans la capitale ! Leur patrimoine n’en avait absolument pas été affecté.

La nature profondément différente des actions et de l’immobilier explique donc pourquoi leurs clientèles peuvent difficilement être les mêmes. Bien au contraire, tout les oppose, à commencer par leur positionnement sur l’axe « sécurité-risque ». Il y a bien un élément commun à ces deux ensembles en apparence disjoints. Il s’agit des sociétés foncières cotées en Bourse. Cet élément n’est commun qu’en apparence. Les investisseurs dans l’immobilier se méfient des foncières, précisément du fait que leurs cours subissent les aléas de la Bourse, dont ils ne veulent pas entendre parler. Ces titres n’intéressent donc que les boursiers. Médio-
crement, car leurs perspectives de valorisation sont sensiblement inférieures à celles de la plupart des valeurs cotées (et leurs critères d’appréciation ne sont pas les mêmes). Pour attirer la petite clientèle immobilière sans lui faire courir le risque de la Bourse, les professionnels de l’immobilier ont inventé, il y a quarante ans, les « anti-foncières », à savoir les sociétés civiles de placement immobilier. Elles ont connu un vif succès jusqu’au krach des années quatre-vingt-dix. Le manque de liquidité de leurs parts (car il en fallait tout de même…) débouchera néanmoins demain sur leur pseudo-cotation, l’équilibre entre l’offre et la demande de titres devant être assuré par leurs gérants. Selon des techniques inspirées par la Bourse. On doute cependant que les porteurs actuels apprécient. Ils auront l’impression, eux aussi, de changer de monde.

L’investisseur en Bourse est-il inéluctablement différent de l’investisseur dans l’immobilier ? Sans doute que oui, même si les uns et les autres sont à la recherche de plus-values. Mais leurs valeurs, leurs objectifs, leur notion du temps et leur univers de placement ne sont pas les mêmes. A un point près : quelle que soit la manière dont les Français répartissent leur patrimoine, ils partagent l’envie commune de devenir propriétaires de leur logement. Même les ostréiculteurs charentais…

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