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Le logement à Paris, un placement gagnant sur cent ans

L’étude comparative des rendements des différents placements que vient de réaliser Rexecode révèle que le logement à Paris est l’investissement le plus performant sur cent ans. Au cours des vingt-sept dernières années toutefois, le placement actions l’emporte sur le logement mais pas sur les bureaux en Ile-de-France.

Bien que les performances passées ne puissent préjuger de celles à venir, savoir comment dans le passé les rendements des différents placements se sont comportés est éclairant pour l’investisseur. Nous avons mesuré la rentabilité d’un placement immobilier aussi bien en logement qu’en bureau que nous avons comparée à la rentabilité des placements financiers – actions, obligations, marché monétaire – et d’un placement en or. Les calculs ont été menés sur l’ensemble du xxe siècle. Ce n’est qu’à partir de 1974 que nous avons pu prendre en compte l’immobilier de bureau, faute de données disponibles avant cette date.

Les principales conclusions sont les suivantes. Sur ces cent dernières années, c’est le placement en logement à Paris qui s’est révélé le plus performant, dépassant largement la rentabilité d’un placement en actions, et a fortiori en obligations, ou sur le marché monétaire ou d’un placement en or. Sur ces vingt-sept dernières années, la hiérarchie est différente. Le placement en actions l’emporte sur celui en logement dans la capitale, mais le placement en immobilier de bureaux en Ile-de-France fait aussi bien que le placement en actions, qui l’emporte toujours sur le placement obligataire ou monétaire ou sur l’or.

Un peu de méthodologie

Pour mesurer la performance réelle de différents placements à travers le temps, il faut tenir compte de la dépréciation du pouvoir d’achat de la monnaie, et raisonner en monnaie à pouvoir d’achat constant. Nous avons déflaté le prix des actifs et les revenus tirés de ces actifs par l’indice des prix à la consommation de l’Insee.

Pour que la comparaison des performances soit correctement faite, il faut tenir compte à la fois du prix des différents actifs et des revenus annuels qu’ils procurent : loyers pour les logements et les bureaux, dividendes pour les actions, intérêts reçus pour les placements obligataires ou monétaires. On a fait l’hypothèse que les revenus annuels perçus étaient systématiquement réinvestis dans le même actif ayant procuré ces revenus. Les rentabilités sont mesurées avant impôt.

Les données de base pour mener à bien nos calculs sont tirées des travaux de Jacques Friggit pour ce qui est des prix des logements et des loyers à Paris, publiés dans Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques (Editions Economica, 2001). L’actualisation pour 2000 et 2001 a été opérée par nos soins à partir des indices de prix des logements notaires-Insee et des indices Insee des loyers à Paris. Pour ce qui est des prix et des loyers de bureaux en Ile-de-France, nos données proviennent du cabinet Insignia-Bourdais. Les données relatives aux taux d’intérêt, aux cours et au rendement des actions et aux cours de l’or viennent de l’Insee ou de la Banque de France.

La rentabilité de l’immobilier résidentiel à Paris depuis 1901

En francs à pouvoir d’achat constant, le prix moyen d’un logement à Paris a été multiplié par 2,2 entre 1901 et 2001. La hausse n’a pas été continue. Pratiquement stables jusqu’à la veille de la Première Guerre mondiale, les prix vont ensuite baisser lourdement jusqu’en 1920. Suit alors une période de rebond qui va durer quinze ans, mais qui ne permettra pas d’effacer la chute antérieure (au sommet, soit en 1935, la décote est encore de 40 % par rapport aux prix d’avant 1914). Survient alors une nouvelle vague de baisse qui va durer quinze ans également pour se terminer en 1950. À cette époque, le prix d’un logement à Paris est de plus de 90 % inférieur à ce qu’il était au tout début du siècle. La loi de 1948 va mettre fin à cette baisse et redonner du souffle au marché.

Il faudra attendre quinze ans (1965) pour que le prix retrouve son niveau de 1901. Au-delà, la hausse va se poursuivre à un rythme plus modéré, qui va violemment s’accélérer à partir de 1985. Un record absolu est inscrit en 1990 où le prix se trouve multiplié par 2,7 par rapport à 1901. Le dégonflement de la bulle immobilière va durer sept à huit ans et ramener en 1998 les prix de l’immobilier à leur niveau de 1987. La reprise de ces trois dernières années a pratiquement permis de retrouver les niveaux de la fin de la décennie 1980. Au total, à travers d’amples fluctuations s’étalant sur plusieurs lustres, le prix d’un logement à Paris aura augmenté en moyenne de 0,8 % par an en terme réel sur ces cent ans.

Si l’on ajoute à l’évolution des prix celle des loyers nets de charges que l’on réinvestit et en tenant compte aussi des frais de mutation, il s’avère qu’un franc investi en 1901 vaudrait aujourd’hui plus de 46,4 francs en termes réels de sorte que, sur ces cent ans, la rentabilité annuelle moyenne de ce placement ressort à 3,9 %. Cette tendance longue recouvre évidemment des disparités temporelles. De 1901 à 1960, la valeur totale du placement est restée pratiquement stable. Au-delà, elle augmente lentement jusqu’au début des années quatre-vingt avant de connaître un boom entre 1984 et 1990 (+ 13,7 % par an en moyenne). Ce boom est suivi d’une chute (- 30 % de 1991 à 1997) qui a fait place depuis trois ans à une remontée. En 2001, le record de 1990-1991 est dépassé. Sur ces trois dernières années, la performance est analogue à celle observée au cours du boom des années quatre-vingt.

Rexecode est un centre indépendant de veille conjoncturelle macroéconomique et financière (www.rexecode.asso.fr). Il a développé en son sein un club « Construction et Immobilier ». Au-delà d’un suivi permanent de la conjoncture du secteur de la construction et de l’immobilier en France, en Europe et dans les principales régions du monde, des travaux spécifiques sont régulièrement présentés aux adhérents (trois réunions par an). Dans ce club, un modèle économétrique prévisionnel a été notamment mis en place avec le cabinet Insignia-Bourdais faisant le lien entre les scénarios macroéconomiques et l’immobilier de bureaux en Ile-de-France (demandes, loyers, prix…). Les résultats sur la rentabilité de l’immobilier comparée aux actifs financiers présentés dans l’article sont extraits d’un des derniers dossiers présentés dans le Club.

La rentabilité de l’immobilier de bureau en Ile-de-France

Selon les données fournies par le cabinet Insignia-Bourdais, et disponibles depuis 1974, la hausse réelle des prix du mètre carré de bureau en Ile-de-France a été d’environ 36 % sur ces vingt-sept dernières années. On observe en fait deux cycles. Le premier qui va de 1974 à 1989-1990 enregistre d’abord une baisse qui durera jusqu’en 1982. Au-delà s’ensuit une période de hausse vigoureuse qui va porter les prix à un niveau record en toute fin de décennie. Le deuxième cycle, qui a démarré au début des années quatre-vingt-dix et qui n’est peut-être pas terminé en 2001, voit d’abord les prix reculer jusqu’en 1996 vers des niveaux inférieurs à ceux de 1982. Depuis, les prix se redressent mais n’ont pas encore retrouvé en 2001 leur plus haut de 1989. En tenant compte des loyers, dont la hausse réelle a été globalement nulle de 1974 à 2001, la valeur globale d’un placement en immobilier de bureau en Ile-de-France s’est accrue au rythme annuel moyen de 8 % sur ces vingt-sept dernières années.

Si l’on compare le placement de bureau en Ile-de-France à celui en logement à Paris, on constate que les prix des logements ont un peu plus monté que ceux des bureaux. Mais en tenant compte des loyers plus élevés pour les bureaux, il apparaît que le placement de bureau a été plus profitable que celui en logement avec un taux de rendement annuel moyen de 8 % contre 4,2 %.

La rentabilité de l’immobilier comparée à celle d’autres actifs

A l’exception de périodes fortement troublées comme celles des guerres ou comme celles où l’inflation s’est fortement accélérée, la performance des placements en or est décevante. Ce placement, il est vrai, ne procure pas de revenu. C’est le placement en actions avec réinvestissement des dividendes qui se révèle le plus performant, surpassant nettement les placements obligataires et ceux sur le marché monétaire. Les placements sur les instruments de taux ont souffert sur la majeure partie du siècle passé de l’inflation. Sur la période récente, ce n’est que depuis 1983-1984 que les obligations dégagent un rendement positif.

Sur l’ensemble du xxe siècle, le placement en immobilier résidentiel à Paris a été plus profitable que le placement en actions. Sa valeur réelle se trouve multipliée par 46,4, alors que celle du placement en actions l’est par 22,3. Il est vrai qu’en termes réels, les cours des actions à Paris en 2001 sont à peine différents de ceux relevés en 1901. Bien sûr, selon les périodes les résultats diffèrent, notamment sur ces vingt-sept dernières années où le marché des actions a « surperformé », profitant de l’envolée enregistrée de 1995 à 2000. Néanmoins, sur cette même période, et malgré la crise intervenue dès le début des années quatre-vingt-dix, le placement en bureaux en Ile-de-France a fait aussi bien que le marché des actions, rattrapant récemment ce dernier qui a subi en 2001 le dégonflement de la bulle des valeurs technologiques.

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