Sommaire N°18

Novembre 2007

Georges RIGAUD

Avant-propos

Logement : comment sortir de la crise ?

Michel MOUILLART

Des besoins durablement élevés

Patrick SIMON

Immigration et besoins de logements : une équation inconnue

Patrick De LA MORVONNAIS

La France éclatée

Quelques données chiffrées...

Patrick DOUTRELIGNE

Réorientons l'effort de la collectivité

Xavier EMMANUELLI

"Il faut une grande politique contre l'exclusion"

Frédéric CHASSAGNE

Les états d'âme du "coeur" de la population française

Christine CORBILLE, Gérard LACOSTE

Pénurie et ségrégation en Ile-de-France

Dominique MIGNOT, Louafi BOUZOUINA

Les disparités entre communes augmentent

Franck BOUAZIZ

Une crise de l'offre et de la solvabilité

François ASCHER

Notre démocratie locale est inadaptée

Claire DELPECH, Olivier LANDEL

L'intercommunalité, une bonne échelle

Jean-Claude DRIANT

Les trois enjeux de l'accroissement de l'offre

Bernard REICHEN

Mobilité, intensité, densité : les nouvelles équations de la ville territoire

Olivier PIRON

Du bon usage de la densification

Christine BOUTIN

Un toit pour tous

Marie-Noëlle LIENEMANN

Pour une politique globale cohérente

Christian BAFFY

Les défis du "construire plus et mieux"

Le débat d'idées, facteur de progrès pour l'entreprise

Philippe LEMOINE

Savoir où l'on va

Philippe RAYNAUD

L'idée et l'entreprise

Monique CANTO-SPERBER

L'entreprise, philosophie et éthique

Jean-Yves NAUDET

Pas d'entrepreneur sans éthique

Pierre FAYARD

De l'espace et de la tradition

Evelyne JOSLAIN

Les think-tanks, renfort des entreprises américaines

Christine BOUTIN

est ministre du Logement et de la Ville.

Un toit pour tous

Au lendemain de la signature d'une charte du " Chantier national pour le logement ", lancé en septembre à Lyon, le ministre du Logement et de la Ville précise les grandes lignes de son action pour juguler la crise du logement et créer une dynamique nouvelle.

La France connaît une crise majeure du logement qui touche tous les Français. L'ensemble de la chaîne du logement est sous asphyxie. Les plus faibles sont durement atteints : ils ne parviennent plus à se loger, dorment dans la rue ou vivent dans des conditions d'extrême précarité. Les classes moyennes quant à elles peinent à trouver un logement qui corresponde à leurs attentes.

Réduction du pouvoir d'achat, fragmentation sociale croissante et diminution de la mobilité professionnelle, cette crise réduit la dynamique de nos territoires et fragilise notre cohésion sociale. Pour répondre aux demandes individuelles des Français, accompagner le développement local et garantir à la France des atouts dans une économie mondialisée, c'est bien l'ensemble de la chaîne du logement qui doit retrouver son dynamisme.

Des objectifs ont été définis par le président de la République : 500 000 logements nouveaux doivent être construits par an, dont 120 000 logements sociaux. La part des propriétaires doit croître jusqu'à 70 %. Pour ce faire, il est prévu notamment la vente de 40 000 logements du parc social public tous les ans. Nous devons aussi mettre en œuvre de manière effective le droit au logement opposable (Dalo), qui fait de la France un pays pionnier dans le monde, aux côtés de l'Ecosse, en matière de logement des plus fragiles.

Pour relever tous ces défis, le secteur du logement doit se mobiliser sans attendre.

Un chantier national pour le logement

Le système français du logement s'appuie sur des équilibres entre parc public et parc privé, accession et location, immeubles et maisons individuelles. Ces équilibres sont pour partie le fruit de l'époque de la Reconstruction et des " trente glorieuses ", mais ils ont été aussi largement " fossilisés " par le jeu d'intérêts sectoriels. Pour répondre aux besoins de construction, fournir à chaque Français, du sans domicile fixe au cadre supérieur, un toit digne de ce nom, mon devoir était de " dégripper " la machine, de m'intéresser à tous les types de logements et d'obtenir que tous les professionnels, quelle que soit leur raison d'être (défense de la maison individuelle, du parc social, du locatif, de l'accession), acceptent de travailler ensemble dans la même direction. J'ai donc décidé d'engager le " Chantier national pour le logement ".

Pour lancer ce mouvement, pour créer un électrochoc, j'ai décentralisé mon ministère à Lyon, du 7 au 28 septembre 2007, et j'ai invité tout le monde à venir travailler avec moi. Trente organismes ont répondu à l'appel. Elus, organismes constructeurs, opérateurs de l'aménagement, instances de concertation, associations œuvrant pour le logement des défavorisés, entreprises du Bâtiment, organismes financeurs, j'ai mis tout le monde autour de la table. Nous avons mené tambour battant des dizaines de réunions de chantier, de déplacements. J'ai rencontré, sensibilisé, mobilisé des milliers d'interlocuteurs.

Les résultats sont allés bien au-delà de mes espérances : plus d'une vingtaine de conventions et chartes ont été signées avec des engagements sur les moyens humains et financiers pour la construction neuve, notamment sociale et très sociale, en location ou en accession, la participation accrue du secteur privé à l'offre sociale, la qualité de la construction et la maîtrise des coûts, la mobilisation du parc privé ancien et souvent dégradé et la lutte contre l'habitat indigne de centre-ville, l'utilisation des terrains de l'Etat, l'information du public, la formation des jeunes dans le Bâtiment, etc.

Le principe d'une meilleure fluidité dans le parc social a été accepté en passant de l'idée du maintien dans les lieux à celle du maintien dans le parc et par l'application de sur-loyers qui rapprochent le prix de la location du prix du marché. Nous avons aussi pu améliorer des dispositifs existants pour l'accession sociale à la propriété ainsi que pour la garantie des risques locatifs afin de sécuriser la relation entre les bailleurs et les locataires.

Des pistes de travail ont été proposées, par exemple la mise en place de dispositifs d'accompagnement des maires bâtisseurs ou la réflexion sur le quittancement loyer et charges avec la commission nationale de concertation. Une charte finale a été signée par toutes les parties prenantes. L'ensemble des résultats obtenus est consultable sur le site internet www.reunions-de-chantier.org.

Une volonté politique partagée

La volonté politique est aujourd'hui partagée par l'ensemble du secteur du logement. Nos concitoyens, je veux le croire, ont pris conscience de la gravité de la situation et du fait que chacun va devoir y mettre du sien.

Nous avons privilégié la confiance, le travail partenarial, l'approche contractuelle. Je pense que cela a été la clé de notre succès. J'ai pris par exemple l'engagement de veiller à ce que l'on maintienne un contexte législatif et réglementaire stable. Cela signifie, sauf absolue nécessité : pas de nouvelle loi, pas de nouveau texte sur le droit au logement opposable notamment, pas de modification de l'article 55 de la loi SRU avec son taux de 20 % de logements sociaux, pas de nouveau système fiscal pour l'investissement locatif. Pour construire, nous avons besoin d'un environnement juridique sûr. C'est une nouvelle manière de travailler que je veux mettre en œuvre.

Autre exemple, hormis quelques récalcitrants, la majeure partie du mouvement HLM était prête à signer avec moi un accord sur la vente du parc social. J'aurais pu passer en force, me passer des réfractaires, signer immédiatement au risque de briser l'unité du monde HLM. J'ai préféré surseoir et laisser aux uns et aux autres jusqu'au 15 décembre 2007 pour trouver un accord unanime. Naturellement, passé cette date, je serai dans l'obligation de recourir à la loi pour mettre en œuvre l'engagement du président de la République.

Avec les élus, j'ai également entamé une réflexion de fond sur le rôle des collectivités et sur l'évolution de la décentralisation en matière de logement. Nous sommes en effet à la croisée des chemins entre une décentralisation renforcée, que j'appelle de mes vœux à condition qu'elle soit efficace, et une recentralisation obligée si les responsables locaux devaient s'avérer défaillants. En outre, un travail spécifique s'est engagé pour la région Ile-de-France où la crise atteint des proportions dramatiques et où la gouvernance ne peut pas, à l'évidence, être identique à celle du reste du territoire.

Cette dynamique reflète une nouvelle solidarité entre les acteurs de la chaîne du logement. Elle est soutenue par l'Etat. A ce titre, le projet de loi de finances 2008 traduit d'abord la priorité que le gouvernement apporte au logement et à la mise en œuvre de la loi sur le droit au logement opposable en prenant en compte l'ensemble de la chaîne du logement, de l'hébergement à l'accession à la propriété. En effet, ce sont plus de 8 milliards d'euros en crédits de paiement et en autorisations d'engagement et plus de 14,6 milliards d'euros de dépenses fiscales qui sont mobilisés pour mon ministère. Ces chiffres traduisent d'abord la priorité que le gouvernement apporte au logement et à l'application de la loi sur le droit au logement opposable en prenant en compte l'ensemble de la chaîne du logement.

Le soutien financier de l'Etat

L'aide à la pierre est amplifiée, en particulier pour le logement social : 142 000 nouveaux logements HLM (hors ceux reconstruits dans le cadre des projets de rénovation urbaine) seront financés en 2008 dont 20 000 logements très sociaux. Le parc privé a un rôle important à jouer pour compléter l'offre de logements. A ce titre, les mesures fiscales en faveur de l'investissement locatif sont reconduites. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) financera 40 000 logements à loyers maîtrisés et la remise sur le marché de 20 000 logements vacants. L'accession à la propriété sera facilitée par le mécanisme de la déduction des intérêts d'emprunt et le " prêt à taux zéro ". Pour aider les locataires modestes, les allocations logements seront revalorisées sur la base de l'indice de référence des loyers, ce qui améliorera leur situation et garantira que les aides versées suivent l'évolution des loyers.

Par ailleurs, l'effort très important pour la politique de la ville est poursuivi : les contrats urbains de cohésion sociale (CUCS) et les dispositifs de " réussite éducative " voient leurs moyens confirmés, le programme de rénovation urbaine mené par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) est respecté et les dotations en moyens budgétaires permettront d'atteindre l'objectif de 12 milliards d'euros d'engagements de l'Etat et des partenaires sociaux du 1 % Logement réunis au sein de l'Union d'économie sociale pour le Logement (UESL) sur dix ans, de 2004 à 2013. Pour les personnes les plus démunies, les moyens consacrés à l'hébergement sont sensiblement augmentés, avec la volonté d'offrir des structures assurant une réinsertion et débouchant sur le logement. L'effort de construction doit répondre à l'exigence essentielle de notre société d'offrir un toit à tous.

" Penser " développement durable

Construire aujourd'hui, c'est aussi préparer l'avenir, ce qui nous impose de " penser " développement durable. Nous devons promouvoir la maîtrise énergétique des bâtiments tout en veillant à ne pas laisser sur le bord du chemin les populations les plus fragiles, ce qui conduirait à instaurer une nouvelle fracture, cette fois-ci énergétique.

L'avenir, c'est aussi l'équipement numérique pour le très haut débit, c'est-à-dire le déploiement de la fibre optique dans les logements, complémentaire à tous les équipements mobiles. Ces installations répondent aux demandes de toutes les catégories sociales.

Parlons enfin de la répartition territoriale. Elle doit prendre en compte, elle aussi, les attentes de nos concitoyens, notamment leur besoin de mobilité. Nous ne devons pas opposer la maison individuelle à l'habitat collectif, l'habitat dense à l'habitat diffus, mais rechercher les meilleures complémentarités pour créer des dynamiques à l'échelle des territoires. Il faut avant tout chercher l'adéquation entre l'offre de logements et l'activité dans une économie qui repose principalement sur les services. Pour finir, la qualité architecturale doit être une composante essentielle des projets afin d'apporter du beau dans les logements collectifs et individuels mais aussi à l'échelle plus large des quartiers, notamment des quartiers fragiles.

La charte du " Chantier national pour le logement " est signée. C'est le début d'une dynamique nouvelle. Dès demain, j'entreprendrai un tour de France des régions pour continuer à faire bouger les choses et, plus particulièrement, pour veiller à la mise en œuvre du droit au logement opposable.

http://www.constructif.fr/bibliotheque/2007-11/un-toit-pour-tous.html?item_id=2805
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