Sommaire N°18

Novembre 2007

Georges RIGAUD

Avant-propos

Logement : comment sortir de la crise ?

Michel MOUILLART

Des besoins durablement élevés

Patrick SIMON

Immigration et besoins de logements : une équation inconnue

Patrick De LA MORVONNAIS

La France éclatée

Quelques données chiffrées...

Patrick DOUTRELIGNE

Réorientons l'effort de la collectivité

Xavier EMMANUELLI

"Il faut une grande politique contre l'exclusion"

Frédéric CHASSAGNE

Les états d'âme du "coeur" de la population française

Christine CORBILLE, Gérard LACOSTE

Pénurie et ségrégation en Ile-de-France

Dominique MIGNOT, Louafi BOUZOUINA

Les disparités entre communes augmentent

Franck BOUAZIZ

Une crise de l'offre et de la solvabilité

François ASCHER

Notre démocratie locale est inadaptée

Claire DELPECH, Olivier LANDEL

L'intercommunalité, une bonne échelle

Jean-Claude DRIANT

Les trois enjeux de l'accroissement de l'offre

Bernard REICHEN

Mobilité, intensité, densité : les nouvelles équations de la ville territoire

Olivier PIRON

Du bon usage de la densification

Christine BOUTIN

Un toit pour tous

Marie-Noëlle LIENEMANN

Pour une politique globale cohérente

Christian BAFFY

Les défis du "construire plus et mieux"

Le débat d'idées, facteur de progrès pour l'entreprise

Philippe LEMOINE

Savoir où l'on va

Philippe RAYNAUD

L'idée et l'entreprise

Monique CANTO-SPERBER

L'entreprise, philosophie et éthique

Jean-Yves NAUDET

Pas d'entrepreneur sans éthique

Pierre FAYARD

De l'espace et de la tradition

Evelyne JOSLAIN

Les think-tanks, renfort des entreprises américaines

Christine CORBILLE

est directrice du département démographie / habitat / équipements et gestion locale de l'IAURIF (Institut d'aménagement et d'urbanisme de l'Ile-de-France)

Gérard LACOSTE

est directeur général adjoint, délégué à la stratégie et au développement de l'Intitut d'aménagement et d'urbanisme de l'Ile-de-France (l'AURIF).

Pénurie et ségrégation en Ile-de-France

La région compte 50 000 nouveaux habitants chaque année et construit moins de 40 000 logements alors que s'accroît la segmentation territoriale, expliquent Gérard Lacoste et Christine Corbillé, une spécialisation des territoires qu'ils n'hésitent pas à qualifier de "fragmentation sociale".


Observez-vous une aggravation de la ségrégation par le logement en Ile-de-France ?

Gérard Lacoste. Les analyses que nous avons menées depuis plusieurs années montrent que le territoire francilien se spécialise socialement en fonction du niveau de revenus de ses habitants et de leur catégorie socioprofessionnelle. On peut parler de fragmentation sociale de la région : quels que soient les indicateurs pris en compte, les territoires se différencient de plus en plus.


Comment l'expliquez-vous ?

G.L. Nous observons un triple mouvement :

  • une augmentation forte des prix de l'immobilier, qui s'est juste un peu ralentie dernièrement ;
  • une différentiation des prix d'un territoire à l'autre ;
  • une homogénéisation de ces prix au sein d'un même territoire.

Christine Corbillé. On peut dire que les mêmes profils vont ensemble sur les mêmes territoires et que les différences entre territoires s'accentuent. On a tendance en France à considérer que la ségrégation a une connotation négative, mais la différenciation est-elle par soi-même négative ? Dans notre région, la ségrégation n'est pas un processus volontaire, mais le résultat d'une somme de circonstances et de choix individuels. Le temps est passé où l'Etat, à travers les ZUP, organisait la ségrégation sans le vouloir...


Quelles différences peut-on faire entre Paris intra-muros et le reste de la région ?

G.L. Les différences sont nombreuses. On compte 1 281 communes en Ile-de-France, pour une agglomération de plus de 10 millions d'habitants. Cela veut dire au sein de cette agglomération des histoires sociales, immobilières ou économiques très diverses.


Les migrations résidentielles s'accélèrent-elles ?

G.L. La mobilité résidentielle ne varie pas beaucoup : en moyenne, 10 % des Franciliens déménagent chaque année. Si les écarts se creusent au sein de la région, c'est que les gens achètent ou louent là " où ils peuvent payer ". Le filtrage s'effectue par les prix de vente ou les loyers, la recherche de " l'entre soi " et les règles du logement social. Ces mécanismes, profonds et ancrés, qui ne sont pas propres à l'Ile-de-France, vont en s'accentuant.

C.C. Logiquement, les gens qui ont les revenus les plus importants ont la possibilité réelle de choisir, tandis que les autres " subissent ". Au passage, il y a des phénomènes de retournement : certains quartiers dépréciés se revalorisent avec l'arrivée de nouveaux habitants, attirés justement par des prix encore relativement accessibles, recréant une certaine diversité, peut-être seulement provisoire. C'est vrai notamment pour les arrondissements de l'Est de Paris ou pour Montreuil. Ailleurs, ce sont les investissements publics - par exemple, les nouveaux équipements de Saint-Denis - qui peuvent créer de la valeur. Pour autant, dans des quartiers sensibles où d'importants investissements publics ont été réalisés, on n'a pas toujours obtenu les effets escomptés. Ainsi à Mantes-la-Jolie ou à Meaux, où l'habitat social est très présent dans certains quartiers, malgré les investissements publics, l'image des quartiers met du temps à changer et la revalorisation s'enclenche lentement. La réalisation du plan de rénovation urbaine devrait accélérer le phénomène.


La mobilité n'est pas la même suivant le statut d'occupation...

G.L. Oui, elle n'est que de 6 % pour les propriétaires occupants, mais atteint 20 % pour les locataires du parc privé qui est le lieu d'accueil des jeunes les plus mobiles, ce qui, au passage, accélère la recomposition des quartiers. En revanche, elle a beaucoup baissé dans le parc social où elle est désormais inférieure à 7 %, car la population de ce parc vieillit et y reste, surtout quand il est bien placé (la mobilité est de 2 % dans les HLM de la Ville de Paris !). Compte tenu de ces facteurs et de l'effort de construction limité ces dernières années, le parc social est peu ouvert aux nouveaux venus. L'offre nette de nouveaux logements locatifs sociaux ne cesse de baisser.


Vous avez mené récemment une étude comparative de la ségrégation urbaine dans quelques grandes métropoles européennes. Qu'avez-vous observé ?

G.L. Nous avons observé une sorte de moteur à trois temps des grandes métropoles européennes : elles attirent les jeunes, étudiants ou jeunes actifs de leur espace national, qui viennent s'y installer, mais laissent partir les ménages plus âgés vers d'autres régions, le solde de ces mouvements étant négatif. Elles attirent également des jeunes et des actifs venant d'autres pays, et ce second mouvement est excédentaire. Globalement, il y a donc une sorte d'éternelle jeunesse de ces grandes métropoles. Paris ne fait pas exception. Ces métropoles ont une population plus jeune que le reste de leur pays, avec comme corollaire un important solde naturel et une forte natalité.


L'objectif de mixité sociale qui a fondé depuis longtemps les politiques publiques de logement est-il propre à la France?

G.L. Le débat sur la mixité est vraiment une singularité française. Ailleurs, la spécialisation des territoires n'est ni pensée ni vécue dans les mêmes termes. Dans des pays comme les Pays-Bas ou le Royaume Uni, au moins jusqu'à une date récente, le communautarisme était non seulement accepté, mais organisé et reconnu ! Dans la plupart des métropoles européennes, d'Europe du Nord notamment, on se penche plus sur le problème des quartiers pauvres ou sur la question ethnique que sur la question de la mixité telle que nous l'abordons en France... Mais il faut également constater qu'un peu partout, les termes de ces débats évoluent.


Quel est l'impact de la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) en Ile-de-France ?

C.C. Les processus de ségrégation étant très puissants, la loi SRU ne pouvait pas radicalement changer le paysage. Elle a néanmoins incité à produire plus de logements sociaux en Ile-de-France. Malheureusement, on est encore très loin du niveau de production nécessaire dans la région compte tenu de la pénurie actuelle. Si un logement locatif social sur quatre est situé en Ile-de France, le rythme de progression du parc social francilien n'est que de 0,5 % par an. Alors que la région compte 50 000 habitants de plus chaque année, il faudrait construire 60 000 logements, aidés ou non, par an au lieu des 38 000 actuels pour renverser la tendance...


La pénurie de logements à un prix raisonnable peut-elle constituer un frein à la croissance économique de la région ?

G.L. La structure économique de l'Ile-de-France s'est beaucoup transformée avec la tertiarisation et l'internationalisation de ses activités, qui se sont traduites par la création d'emplois qualifiés qui constituent une population solvable en mesure d'acheter des logements coûteux. La contrepartie de ce phénomène est qu'il tire les prix vers le haut et affecte la capacité d'autres catégories de personnes à financer le logement de leurs souhaits.


Beaucoup d'acteurs français regrettent l'insuffisance du pouvoir de l'agglomération en matière de logement. Qu'en pensez-vous ?

G.L. La décentralisation de 2004 a plutôt compliqué la gestion de l'urbain et du logement en Ile-de-France. Les acteurs importants sont l'Etat et la Région pour la planification du territoire. Les communes, responsables de l'urbanisme (l'intercommunalité n'exerçant encore que marginalement cette compétence), décident de la constructibilité des terrains. Or, les maires ne souhaitent pas toujours construire chez eux et risquer ainsi de modifier la composition de la population de leur commune... donc on ne construit pas assez.

Avec la délégation des aides à la pierre instaurée en 2004, alors que l'intercommunalité n'est pas bien structurée en Ile-de-France, on se trouve dans un patchwork décisionnel compliqué. Pour cette région, il aurait fallu imaginer un système différent de celui du reste de la France. Aujourd'hui, en tout cas, la faiblesse de la construction de logements est telle qu'il faudra un moment avant d'atteindre le rythme de construction souhaitable pour sortir de la situation de tension que nous connaissons.

http://www.constructif.fr/bibliotheque/2007-11/penurie-et-segregation-en-ile-de-france.html?item_id=2820
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Politique de logement en France : Pénurie et ségrégation en Ile-de-France : La région compte 50 000 nouveaux habitants chaque année et construit moins de 40 000 logements alors que s'accroît la segmentation territoriale.