Sommaire N°23

Juillet 2009

Jean-Pierre ROCHE

Avant-propos

Changement climatique et développement durable

Emmanuel LE ROY LADURIE

Le climat passé au crible de l'historien

Jean JOUZEL

L'impact des activités humaines sur le réchauffement

Hervé LE TREUT

Les conséquences du changement climatique

Serge GALAM

Mais où est donc passé le réchauffement ?

Laurence TUBIANA, Benoit LEFÈVRE, François GEMENNE

Des enjeux politiques et géopolitiques complexes

Jacques BREGEON

Un engagement encore limité des entreprises

Nicole NOTAT

Reconnaître la responsabilité sociale de l'entreprise

Luc ROUGE

Une difficile analyse coûts-bénéfices

Jean-Charles HOURCADE

Dénouer le nœud gordien climat-développement ?

Jean-Michel LEFÈVRE

L'en-vert d'un discours consensuel

Fabrice LACOMBE

Un gisement d'emploi incertain

Pascal PICQ

La construction d'un nouveau paradigme

Jean-Louis BORLOO

« Une véritable stratégie, secteur par secteur »

Philippe PELLETIER

Le Grenelle, moteur du développement durable des bâtiments

Alain MAUGARD

Pendant la crise, il faut continuer de plus belle !

Jacques LAIR

Des normes internationales à appliquer localement

Julien MARCHAL

Rénovation thermique des logements : rentabilité et difficultés

François de MAZIÈRES

Montrer l'architecture de la ville durable

Romain REMAUD

Petit parcours dans l'Histoire

Sophie BRINDEL BETH

Pour bien préparer les architectes de demain...

Gérard MOYSE

Les raisons d'un choix stratégique

Valérie DAVID

Un scénario prospectif pour une stratégie de rupture

Alain JUPPÉ

Vers le Grand Bordeaux : pour un projet urbain durable

Jürgen HARTWIG

Fribourg, un simple rêve écolo ?

VO

Ken YEANG

L'aventure de la conception environnementale

VO

Franck GALLAND

L'eau : une problématique stratégique

Yves CROZET

Des transports à la mobilité : une inflexion progressive des choix

Julien MARCHAL

est ingénieur du corps des Ponts et Chaussées.

Rénovation thermique des logements : rentabilité et difficultés

Selon les études menées pour l’Agence nationale de l’habitat et Saint-Gobain, la rénovation thermique poussée d’un logement est généralement une opération rentable pour les particuliers qui l’engagent et pour les pouvoirs publics.

Le Grenelle de l’environnement a désigné le secteur du bâtiment comme le secteur privilégié en matière d’économie d’énergie. Celui-ci représente en effet 40 % de la consommation d’énergie primaire et 25 % des émissions de CO2, les deux tiers étant le fruit des logements. L’objectif « facteur 4 » qui lui est assigné consiste à diviser par 4 la consommation unitaire des logements d’ici 2050 afin d’arriver à une moyenne de consommation de 50-60 kWh/m².an contre 250 kWh/m².an actuellement.

Pour y parvenir, l’effort principal porte moins sur la performance des logements neufs que sur la rénovation des logements existants. De fait, atteindre cette moyenne de 50-60 kWh/m².an suppose de rénover les logements existants pour qu’ils atteignent une consommation inférieure à 70 kWh/m².an. Diverses voix, parmi lesquelles celle de Christian Gérondeau dans son livre « Ecologie, la grande arnaque »1,soulignent le coût prohibitif de la rénovation du parc de logement, coût qui serait trop important en regard des baisses de consommations générées et de la réduction des émissions de CO2. Cet article défend l’idée que la rénovation du parc de logement français, si elle est correctement menée, est un processus rentable à la fois pour les particuliers et pour la collectivité.

Des performances thermiques hétérogènes

Afin de mesurer l’ampleur des travaux de rénovation à effectuer d’ici 2050 et leur rentabilité, il est judicieux d’estimer l’état actuel du parc de logements français. Malgré le peu de données cohérentes existant à ce sujet, il est possible de dresser la distribution des performances énergétiques des logements français pour quelques grands secteurs du parc de logement. 2

L’étude menée pour l’Anah montre que le parc de logement est très hétérogène : 20 % des logements, majoritairement anciens, ont une consommation d’énergie primaire supérieure à 400 kWh/m².an, soit environ le double de la consommation moyenne actuelle et peuvent donc être qualifiés d’ « énergivores ». Le graphique ci-dessous, qui utilise les étiquettes du Diagnostic de Performance Energétique comme échelle de performances énergétique illustre ce résultat. 

Une rénovation « rentable » pour les ménages ?

Pour analyser la rentabilité des travaux de rénovation, des centaines de packages de travaux ont été simulés sur trois logements-type anciens initialement « énergivores ». Chaque package contient une ou plusieurs prestations parmi lesquelles figurent isolation des murs, isolation du toit, changement de fenêtre, changement de système de chauffage, installation d’une ventilation mécanique contrôlée et installation de capteurs solaires pour la production d’eau chaude sanitaire.

Pour analyser la rentabilité économique des packages, deux notions économiques sont pertinentes : le temps de retour sur investissement, c’est-à dire le nombre d’années nécessaire pour que les économies d’énergies générées par les travaux compensent le coût initial des travaux ; et la plus-value après 25 ans, qui est la somme cumulée des économies d’énergies générées par les travaux à laquelle est soustrait le coût initial des travaux. Il est important de noter que les prix des énergies de chauffage furent pris tels qu’ils étaient en janvier 2008 et non tel qu’ils sont actuellement.

Les résultats principaux de l’étude sont :

Le coût moyen des travaux nécessaires à l’atteinte du seuil de performance de 70kWh/m².an est de l’ordre de 25 000 euros, crédit d’impôt déduit. Pour les zones climatiques plus clémentes, le coût des travaux est de l’ordre 20 000 euros.

Le crédit d’impôt représente 25 % du coût total des travaux, soit 7 000 euros par rénovation.

Le temps de retour sur investissement des packages atteignant 70kWh/m².an est d’environ sept ans, crédit d’impôt déduit. Attention cependant avec la notion de temps de retour puisque les temps de retour sur investissement les plus bas sont obtenus pour des travaux peu performants atteignant seulement 200kWh/m².an. La recherche de la rentabilisation la plus rapide des travaux conduit donc à choisir des travaux peu performants qui de surcroît vont « tuer » le gisement futur d’économie d’énergie.

La plus-value après 25 ans constitue un très bon indicateur économique : elle est en effet croissante avec la performance des travaux. Ainsi, un ménage qui cherche à maximiser sa plus-value après 25 ans sera naturellement poussé à choisir des travaux atteignant le seuil de 70kWh/m².an et évitera le piège des travaux peu performants. La plus-value après 25 ans dépend beaucoup du prix à venir des énergie : si le prix stagne par rapport à celui de début 2008, la plus-value après 25 ans d’un package atteignant 70kWh/m².an est de 50 000 euros ; si le prix de l’énergie augmente en moyenne de 7%/an - ce qui est la moyenne sur les trois dernières années - la plus-value après 25 ans du même package est de l’ordre de 150 000 euros.

Pour une maison qui a déjà été partiellement rénovée dans le passé, l’étude montre que le coût de remise à niveau thermique reste très voisin de 25 000 euros. Comme la consommation d’énergie initiale est plus faible, les économies générées par les travaux de remise à niveau sont moindres et par conséquent la rentabilité se dégrade : le temps de retour augmente d’environ cinq ans et la plus value diminue presque de moitié. Cette dégradation de la rentabilité des travaux signifie que le ménage paye pour l’erreur d’une rénovation insuffisante de son logement dans le passé. A noter toutefois que même dans les cas les plus défavorables, les travaux restent toujours rentables, c’est à dire que le temps de retour sur investissement est inférieur à la durée de vie des équipements.

Des bénéfices pour la collectivité

Ayant déterminé l’état actuel du parc de logement français ainsi que le coût approximatif des travaux permettant d’atteindre l’objectif de 60kWh/m².an, il devient logique de vouloir estimer le coût total de remise à niveau du parc de logement français. Il est bon de noter que toute étude macro-économique de ce type nécessite de faire de nombreuses hypothèses et approximations et que les résultats qui en découlent sont à prendre avec prudence.

Rénover l’ensemble du parc de logements français au niveau souhaité suite au Grenelle de l’environnement, nécessite un investissement d’environ 460 milliards d’euros.

Parmi ces 460 milliards, compte tenu des seuils actuels d’obtention du crédit d’impôt, 115 milliards, soit 25 % du coût total, seraient versés par l’Etat en temps que crédit d’impôt ou prime à l’énergie solaire.

La mise à niveau thermique du parc de logements est un investissement rentable sur le long terme puisque, puisqu’il permet de générer une plus-value après 25 ans de 928 milliards d’euros si le prix de l’énergie stagne et 3 000 milliards d’euros si le prix de l’énergie progresse de 7 %/an.

La stratégie consistant à rénover le parc de logements existant au niveau souhaité par le Grenelle de l’environnement constitue un investissement environ deux fois plus rentable à long terme que la stratégie « business as usual » qui prolongerait le rythme et le niveau de rénovation actuels. Si le prix de l’énergie progresse de 7%/an, la stratégie est même quatre fois plus rentable.

Il convient de noter que ces raisonnements économiques ne tiennent pas compte de deux variables qui peuvent encore renforcer l’intérêt de travaux très performants :

La réduction des émissions de CO2 : les dommages dus au réchauffement climatiques et les pénalités financières qui seraient issues du non-respect de quotas nationaux de CO2 n’ont ainsi pas été pris en compte dans l’étude.

Les bénéfices immobiliers liés à la performance énergétique n’ont pas été pris en compte. Or, il est probable que, d’ici quelques années, un logement énergétiquement sobre se vendra plus cher qu’un logement énergivore.

Des points de blocage et des pistes à explorer

Les différentes études montrent clairement que la remise à niveau thermique d’un logement est un investissement rentable au niveau individuel comme au niveau national. De plus, les solutions techniques existent déjà et, hormis les capteurs photovoltaïques, il s’agit de technologies matures. Dès lors, il est bon de se demander tout d’abord pourquoi les ménages n’entreprennent pas « naturellement » des travaux de rénovation de leur logement, puis comment faire pour inverser cette tendance ?

Le premier point de blocage semble être que le marché immobilier actuel n’intègre pas du tout la performance énergétique. En d’autres termes, le prix d’un logement ne dépend pas de sa performance énergétique mais d’autres critères tels que situation géographique, surface habitable, présence d’un garage, exposition…Or, s’il semble possible de se fonder uniquement sur de la réglementation et de la normalisation pour assurer la performance des logements neufs, de nombreux spécialistes pensent qu’il sera impossible de rénover efficacement l’ensemble du parc de logement sans faire en sorte que le marché immobilier intègre la performance énergétique comme un critère déterminant le prix de vente d’un logement. Pour y parvenir, trois axes principaux semblent à explorer en priorité :

Informer et éduquer les ménages : cet aspect informatif a été relativement oublié par le Grenelle de l’environnement. Les études récentes, telle l’étude des 20 chantiers du Club de l’Amélioration de l’Habitat (CAH) ou l’étude OPEN réalisée pour le compte conjoint de l’Ademe et du CAH montrent en effet que les particuliers sont perdus dans la multitude d’arguments et de produits disponibles. De plus, dans la quasi totalité des cas, les ménages se focalisent sur le coût initial des travaux et non sur la plus-value après quelques années. Il y a donc un travail de formation et d’information à effectuer, d’autant que le crédit d’impôt actuel et la publicité autour des énergies renouvelables ont orienté les ménages vers des mauvais choix de travaux : l’isolation et la mise en place d’une ventilation mécanique, bien que possédant de très bons temps de retour et plus-values, sont ainsi très souvent oubliés au profit des changements de fenêtres et des capteurs solaires qui n’apportent que de modestes économies d’énergies et sont économiquement moins rentables.

Mettre sur le marché des produits financiers adéquats : il faut en effet reconnaître que la majorité des ménages ont des revenus modestes et sont déjà endettés par un prêt automobile ou un prêt d’accession à la propriété ; ils n’ont donc pas nécessairement la marge financière pour réaliser des travaux de 25 000 euros, même si ceux-ci sont rentables à moyen terme. Il est donc nécessaire de construire des outils financiers qui permettent aux ménages d’augmenter leur capacité d’endettement et de rembourser le prêt grâce aux économies d’énergie générées. De telles offres financières sont entièrement à créer et contribueront à faciliter grandement le lancement des travaux de rénovations performants. En l’état actuel des offres financières, il n’est pas possible de concilier « une France de propriétaires » avec des logements de haute qualité thermique. La qualité thermique a en effet un surcoût initial incompatible avec le concept de « maison à 100 000 euros » souhaité par les dirigeants politiques : des offres financières adaptées sont nécessaires pour réconcilier les deux notions.

Former les artisans à l’approche globale : les ménages se laissent en effet souvent convaincre par les arguments des artisans. Cependant, à l’heure actuelle, les professionnels ne sont compétents que dans leur corps de métier : il est ainsi très rare qu’un chauffagiste conseille à son client d’isoler le toit de sa maison avant de poser un nouveau système de chauffage. Notons que la formation des artisans à l’approche globale, en apparence facile, révèle un conflit d’intérêt chez les artisans : en effet dans l’exemple précédent, quel intérêt aurait le chauffagiste à préconiser à son client d’isoler d’abord sa maison ?

L’importance de la sensibilisation

Le défi majeur dans la rénovation des bâtiments est que le marché immobilier doit intégrer la performance énergétique comme un critère de détermination du prix d’un logement. Le Grenelle de l’environnement, via un arsenal de réglementations, d’incitations et de contraintes semble essentiellement vouloir intégrer la performance énergétique via l’offre de logements. Or, il faut tout autant insister sur la demande, c’est à dire éduquer et former les ménages afin que ceux-ci s’inquiètent spontanément de la consommation énergétique de leurs logements. Bien formés, les ménages privilégieront d’eux mêmes la sobriété énergétique, ce que n’a pour l’instant aucunement intérêt à faire un constructeur immobilier au niveau de son offre de logement. Face à la multiplicité des offres et des arguments marketings en tout genre, il incombe aux pouvoirs publics de tenir un discours clair qui permette d’orienter les particuliers vers les solutions optimales. Force est de constater que ce discours n’est pas tenu ou reste trop confidentiel.

Enfin, n’oublions pas que si le prix de l’énergie continue de grimper à un taux moyen de 7 %/an, il faudra dépenser dans 25 ans cinq fois plus d’argent pour se chauffer : pour une maison énergivore, cela représente 15 000 euros/an soit plus qu’un Smic annuel à son niveau actuel. Quand on sait que se sont généralement les ménages les plus modestes qui vivent dans les logements les plus énergivores, la nécessité de rénover le parc n’en devient que plus cruciale. La hausse récente du prix des énergies permet de sensibiliser « spontanément » les ménages à leur dépenses de chauffage ; cependant il faut agir vite car, si les prix des énergies continuent de grimper et que trop peu de ménages entreprennent de rénover correctement leurs logements, la France pourrait se retrouver dans quelques années avec des ménages ayant dilapidés leurs revenus en facture de chauffage et n’ayant plus la capacité d’investir dans des travaux d’économie d’énergie.

  1. Albin Michel, 2007.
  2. L’intégralité de l’étude menée par Julien Marchal sur ce thème est disponible en libre téléchargement sur le site Internet de l’Anah : http://www.anah.fr/nos-publications/etudes/pdf/rapport_performances_energetiques.pdf
    http://www.anah.fr/nos-publications/etudes/pdf/rapport_performances_energetiques.pdf
http://www.constructif.fr/bibliotheque/2009-7/renovation-thermique-des-logements-rentabilite-et-difficultes.html?item_id=2966
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Logement en France : Quelle rentabilité et quelles difficultés en terme de rénovation thermique des logements ? Les réponses avec le magazine Constructif.