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Une grande disparité territoriale de la demande potentielle

L'étude réalisée par le réseau des CERC (Cellules économiques régionales de la construction) pour le compte de la Fédération Française du Bâtiment montre que l'expression nationale d'une demande potentielle en logements ne vaut pas nécessairement sur un territoire. Des réalités locales complexes existent, qu'il ne faut pas ignorer, où les facteurs d'ordre qualitatif sont aussi importants que ceux d'ordre quantitatif.

L'analyse porte sur dix territoires de densités différentes (Marseille Provence Alpes Métropole et Aix-en-Provence, Grand Lyon, EPCI¹ de Nantes Métropole, EPCI de Strasbourg, Pays de Rennes, Pays de Brest, Grenoble-Alpes Métropole, Saint-Étienne Métropole, Grand Amiénois et EPCI de Mulhouse) appartenant à six régions (Alsace, Bretagne, Pays de la Loire, Picardie, Provence-Alpes-Côte d'Azur et Rhône-Alpes). Ont ainsi été étudiées, régionalement et territorialement, les évolutions de toutes les composantes démographiques passées et futures, les migrations résidentielles, les flux domicile-travail, l'évolution du parc de logements, les dynamiques de construction, etc., ce qui apporte des éclairages sur la hiérarchie des variables d'influence de la demande potentielle en logements à l'horizon 2017.

Cette analyse a été réalisée à partir de la méthode du point mort² : à travers les modes de formation des besoins, elle aide à détecter les anomalies et les dysfonctionnements du marché.

Les logements construits visent à satisfaire quatre besoins :

• renouveler le parc en remplaçant les logements détruits ou ayant changé d'affectation,
• desserrer la population, c'est-à-dire compenser la réduction de la taille des ménages induite par la moindre natalité, le vieillissement de la population et les décohabitations,
• répondre à l'évolution démographique (permettre de loger de nouveaux habitants et gagner de la population),
• participer à, ou bénéficier de, la variation du nombre de résidences secondaires et de logements vacants.

 La somme des trois premiers facteurs, appelée point mort, correspond au nombre de logements utilisés pour loger une population égale en nombre à celle du début de la période étudiée. Il s'agit des facteurs endogènes.

Le quatrième facteur, soit la différence entre le taux de construction et le point mort, correspond au nombre de logements qui participent effectivement à l'évolution démographique.

Comparaison du niveau de point mort selon les territoires et régions à l’horizon 2017

Décomposition de la production de logements à l’horizon 2017

Les besoins sur la période 1999-2008

Au cours de la période 1999-2008, la moitié des logements construits dans les six régions étudiées a permis de répondre aux besoins endogènes. L'autre moitié de ces nouveaux logements a accueilli une population nouvelle (l'effet démographique).

La demande potentielle à l'horizon 2017

Pour la période 2008-2017, chaque CERC a travaillé sur des hypothèses d'évolution des quatre facteurs composant la demande potentielle en logements, en fonction de sa connaissance des territoires.

Il en ressort qu'à l'horizon 2017, l'ensemble des territoires et régions étudiés consacre une part de la production de logements à l'accueil de nouveaux arrivants. Cette part est très variable et oscille entre 3 % pour Saint-Étienne Métropole et 73 % pour l'EPCI de Strasbourg.

Ces écarts de comportement se retrouvent également de manière infrarégionale, comme par exemple en Alsace où la région prévoit de dédier 68 % de sa construction neuve à l'accueil de nouveaux arrivants, contre seulement 5 % pour l'EPCI de Mulhouse.

La demande potentielle en logements est essentiellement liée à deux facteurs :

•  le desserrement des populations : les ménages étant de plus en plus petits, il faut de plus en plus de logements pour les accueillir. Cela résulte principalement du vieillissement de la population, mais également de l'accroissement de la monoparentalité ;
• l'accueil de nouveaux habitants : pour l'ensemble des scénarios étudiés, les territoires et régions gagnent de la population, que ce soit dû aux évolutions naturelles (plus de naissances que de décès) ou à un solde migratoire positif.

À l'horizon 2017, les perspectives de la demande potentielle en logements sont contrastées entre les régions, mais aussi à l'intérieur de certaines d'entre elles : l'indice de la demande oscille entre 8,3 logements pour 1 000 habitants des ménages³ en Pays de la Loire et 3,8 logements sur l'EPCI de Strasbourg.

La demande potentielle en logements neufs par an, entre 2008 et 2017, oscille entre 10 734 logements en Alsace et 45 990 logements en Rhône-Alpes.

Cette demande potentielle évolue différemment entre les territoires et les régions. Par exemple, en Paca, alors que la demande potentielle en logements augmente de 4 % sur la période 2008-2017 au niveau régional, elle est en hausse de 16 % sur le territoire de Marseille-Provence-Alpes-Métropole et Aix-en-Provence. Ce même phénomène se produit encore plus fortement en Rhône-Alpes : + 5 % sur la région contre + 26 % à Grenoble-Alpes Métropole et + 22 % à Saint-Étienne Métropole.

À l'inverse, les prévisions pour certains territoires et régions impliquent de ralentir le rythme de production de logements neufs. C'est le cas en Alsace et en Bretagne.

Ces niveaux de production sur les territoires permettraient :

• de renouveler le parc de logements existants,
• de répondre à l'augmentation du nombre de ménages,
•  d'assurer un minimum de fluidité aux différents marchés de l'habitat,
• de favoriser l'installation de nouveaux ménages.

Cette étude révèle qu'il serait illusoire de considérer que tous les marchés du logement fonctionnent de la même façon. Pour les différents acteurs publics et privés, il semble donc d'autant plus important de disposer d'analyses territoriales fines afin d'ajuster au mieux leurs politiques locales de l'habitat, par exemple dans le cadre de plans locaux de l'habitat, et de définir les types de logement à construire.

Indice de construction sur la période 1999-2008 et indice de la demande potentielle en logements sur la période 2008-2017 pour 1 000 habitants par an

Les CERC publient notamment :

• Baromètre plan Bâtiment Grenelle
• Notes de conjoncture sur la filière construction
• Tableau de bord Emploi et formation dans les métiers du bâtiment et des travaux publics
• Diagnostic territorial sur le secteur du bâtiment et des ENR
• Les dépenses de bâtiment et de travaux publics des collectivités territoriales

Ces publications sont disponibles sur : www.cerc-actu.com

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