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Combien de logements construire chaque année ?

Compte tenu de la croissance projetée du nombre de ménages, celui des logements à construire dépend de l'évolution de la proportion de logements vacants et des flux de renouvellement du parc. Quels que soient les scénarios retenus, il est compris entre 300 000 et 400 000 par an de 2010 à 2030.

De 1975 à 2010, la population en France métropolitaine s'est accrue de 0,51 % par an en moyenne. Mais les générations en âge de procréer représentent une fraction de plus en plus faible de la population totale, de sorte que celle-ci devrait croître à l'avenir un peu moins rapidement, même sous l'hypothèse d'une évolution tendancielle de la fécondité et de la mortalité. Ainsi, avec un maintien de la fécondité à 1,95 enfant par femme, un solde migratoire annuel positif de 100 000 personnes, et une évolution annuelle moyenne de l'espérance de vie à la naissance de + 0,17 par an pour les hommes et + 0,13 par an pour les femmes, la population de la France métropolitaine, égale à 62,9 millions de personnes en 2010, pourrait atteindre 68,5 millions en 2030, ce qui représente une croissance annuelle moyenne de + 0,43 %¹. Surtout, sous l'effet de l'arrivée aux âges élevés des générations nombreuses du baby-boom, la population est appelée à vieillir : les personnes âgées de 60 ans ou plus, qui représentent 22,9 % de la population en 2010, en représenteraient 29,4 % en 2030.

Le nombre de ménages augmente plus vite que la population

Le nombre de ménages tend à croître plus vite que la population : + 1,23 % par an en moyenne pour le nombre de ménages entre 1975 et 2010, + 0,51 % pour la population. Le nombre moyen de personnes par ménage tend en effet à baisser : égal à 2,9 en 1975, il n'était plus que de 2,4 en 1999 et de 2,26 en 2010.

Deux facteurs principaux influent sur l'évolution du nombre de personnes par ménage : l'évolution de la structure par sexe et âge de la population, et les comportements de cohabitation (à sexe et âge donnés). La structure par âges importe, car les ménages de personnes âgées, qui n'ont plus d'enfants à charge, sont des ménages plus petits que la moyenne². Depuis vingt ans, les déformations de la structure par âges expliquent une bonne moitié de l'évolution du nombre de personnes par ménage. Cumulées à la croissance de la population, elles expliquent, selon les périodes, entre les deux tiers et les quatre cinquièmes de la croissance du nombre de ménages.

Le nombre moyen de personnes par ménage diminue aussi du fait de la relative désaffection dont souffrent les modes traditionnels de cohabitation. Alors qu'en 1982, 83 % des hommes de 35 ans vivaient en couple, ils ne sont plus que 70 % en 2010 ; chez les femmes, les proportions correspondantes sont de 85 % et 73 % (graphique 1). Corrélativement, au même âge, 11,8 % des femmes sont à la tête d'une famille monoparentale et 9,7 % vivent seules, alors qu'elles étaient respectivement 6,7 % et 4,5 % en 1982. La proportion de personnes en couple tend toutefois à s'accroître aux âges élevés, sous les effets de la progression de l'espérance de vie (le veuvage intervenant en moyenne à un âge de plus en plus tardif), les générations aujourd'hui âgées ayant par ailleurs jusqu'à présent été peu affectées par la montée du divorce qui s'est produite depuis les années 1970.

Graphique 1. Proportion de femmes vivant en couple (selon les âges)

La croissance du nombre de ménages restera soutenue

En l'absence de modifications brutales ou importantes de notre environnement économique, tout laisse à penser que ces tendances devraient se poursuivre³. Sous l'effet du vieillissement annoncé de la population, et sous l'hypothèse que la désaffection pour la vie en couple se poursuivra, le nombre de ménages s'accroîtrait en moyenne de 235 000 par an jusqu'en 2030, ce qui représente un rythme annuel moyen de 0,80 % sur la période 2010-2030. La croissance de la population et les déformations de la pyramide des âges continueraient à expliquer la majeure partie de la croissance du nombre de ménages. Le nombre moyen de personnes par ménage ne serait plus que de 2,10 en 2030, et la proportion de personnes seules s'élèverait à 19,8 %, contre 15,0 % en 2010. 43 % des ménages seraient composés d'une personne seule.

Un solde migratoire plus faible, égal à 50 000 personnes par an⁴, réduirait de 20 000 à 30 000 la croissance annuelle du nombre de ménages. Une croissance annuelle plus forte de l'espérance de vie à la naissance, de 0,22 par an pour les hommes et de 0,18 par an pour les femmes, élèverait de 15 000 environ la croissance annuelle du nombre de ménages. De manière symétrique, si la croissance annuelle de l'espérance de vie ne devait être que de 0,11 par an pour les hommes et de 0,08 par an pour les femmes, la croissance annuelle du nombre de ménages s'en trouverait amoindrie de 15 000 environ.

300 000 à 400 000 nouveaux logements par an

La demande potentielle de logements représente le flux de construction de logements neufs compatible avec la croissance projetée du nombre de ménages. Au-delà de la croissance du nombre de ménages, le chiffrage de la demande potentielle nécessite de formuler des hypothèses relatives à l'évolution du parc des résidences secondaires et de logements vacants ainsi qu'au renouvellement du parc, du fait des flux autres que la construction neuve qui sont susceptibles de l'affecter : destructions, fusions et éclatements de logements, transformations de logements en locaux non résidentiels et inversement.

Le jeu d'hypothèses le plus simple consiste à supposer que la proportion de résidences secondaires et celle des logements vacants resteront constantes à leur niveau de 2010 (respectivement 10,0 % et 6,7 %). La proportion de logements vacants est toutefois à un niveau faible au regard des valeurs observées au cours des quarante dernières années, de sorte qu'une remontée (à 7,5 % à l'horizon 2030) ne saurait être exclue. Le renouvellement du parc pourrait quant à lui contribuer chaque année à l'évolution du stock de logements à hauteur de - 30 000 unités, si l'on se fonde sur les niveaux moyens observés depuis trente ans, ou de - 50 000 si l'on table en outre sur la poursuite de l'effort de renouvellement urbain dans les quartiers de grands ensembles tel qu'il est mené depuis 2004. On étudie enfin des scénarios alternatifs de mortalité et de migrations⁵.

Au total, la demande potentielle est en général comprise entre 300 000 et 350 000 logements à construire par an, parfois davantage avec certains jeux d'hypothèses, mais sans jamais excéder 400 000 (tableau 2). Atteindre un chiffre plus élevé, de l'ordre de 500 000, ne serait possible qu'en retenant une combinaison d'hypothèses extrêmes, pour ne pas dire irréalistes, par exemple en matière de mortalité.

On peut sans doute à juste titre arguer qu'il conviendrait de construire davantage de logements que ce qui vient d'être exposé, de façon à résorber un besoin initial non satisfait, car il y a encore de nombreuses personnes mal logées dans notre pays⁶, voire pas logées du tout, et la méthode de calcul de la demande potentielle par construction n'en tient pas compte - puisqu'elle consiste à estimer le flux de construction nécessaire pour loger le flux de nouveaux ménages, indépendamment du stock de personnes initialement mal logées. Mais il convient de garder à l'esprit que le besoin correspondant au mal-logement initial est d'une nature assez sensiblement différente - en particulier du point de vue de l'action publique - de celui qui résulte de la croissance démographique et de l'évolution des structures familiales, car la demande potentielle telle que nous l'avons calculée est implicitement solvable (sous l'hypothèse d'une évolution tendancielle des revenus et des politiques publiques), alors que la demande latente des mal-logés ne l'est pas.

Enfin, que les ménages soient de plus en plus petits ne signifie pas que l'on aura besoin de construire des logements de plus en plus petits. La surface moyenne des résidences principales tend à s'accroître avec le temps, ce qui traduit le fait que la surface moyenne par personne s'accroît à un rythme plus rapide que celui auquel s'opère la baisse du nombre de personnes par ménage. La hausse des surfaces par personne résulte de la conjonction de trois facteurs : à mode de cohabitation donné, la surface par personne tend à s'accroître avec l'âge, or la population vieillit ; à âge donné, les personnes seules tendent à consommer davantage de surface habitable que les personnes en couple ou avec des enfants, or, à tout âge, la proportion de personnes seules s'accroît ; enfin, à âge et mode de cohabitation donnés, la surface par personne tend à s'accroître au cours du temps, sous l'effet de la progression des niveaux de vie. Rien ne permet de penser que ces trois facteurs devraient cesser de jouer, de sorte qu'il semble raisonnable de tabler sur une stabilité, voire une poursuite de la progression de la taille moyenne des logements.

Tableau 2. Demande potentielle annuelle de logements

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