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Une clarification et des incohérences

Le président de Foncière des Régions estime que les normes IFRS ont facilité la compréhension des fondamentaux du secteur immobilier, mais aussi montré certaines limites. Il propose trois pistes d'amélioration du système.

Les normes IFRS vous semblent-elles particulièrement pénalisantes pour l'immobilier ?

Christophe Kullmann. Ces normes comptables internationales s'imposent à l'industrie immobilière depuis maintenant plus de quatre années. L'ensemble des publics auxquels Foncière des Régions s'adresse - investisseurs, analystes financiers... - a parfaitement intégré les forces et les faiblesses de ces IFRS, pourtant aujourd'hui contestées en cette période de crise.

Pour ma part, je dirais que ces normes comptables ont au moins eu le mérite de clarifier l'information financière communiquée au public. Le fait que les sociétés foncières communiquent aujourd'hui leurs résultats selon les normes IFRS a sans doute permis d'unifier la lecture des comptes, et donc de rendre plus homogène la compréhension des fondamentaux de notre secteur.

J'ai bien sûr conscience que l'introduction de ces normes a aussi fait émerger quelques incohérences. Je pense notamment aux ajustements de valeur de nos portefeuilles immobiliers, qui font suite à l'évaluation de nos actifs, opération que nous réalisons deux fois par an. Ces variations de valeur se traduisent par un « gain » ou une « perte » au compte de résultat. Il me semble que l'on touche ici à l'une des formes les plus pénalisantes, car ne sont retenues que des considérations de court terme - la variation de valeur d'un bien à une date donnée -, alors que l'activité des foncières est assise sur des flux financiers de long terme, pérennes et sécurisés grâce à des baux qui s'étalent sur plusieurs années.

Ces normes sont-elles encore plus « handicapantes » en période de crise ?

C.K. Ne faisons pas de ces normes comptables un bouc émissaire facile, même s'il est vrai que cette période de crise financière a mis en lumière leurs limites, notamment en ce qui concerne les comptes présentés par les banques, les compagnies d'assurances ou encore les foncières. Il est vrai que le principe de la juste valeur - fair value en anglais - fait débat, car ce critère, qui consiste à donner la valeur d'un bien en fonction de la seule valeur du marché, a pour conséquence d'importer de la volatilité dans les comptes de nos sociétés. Or, pour la plupart des entreprises, en particulier celles du secteur immobilier, notre modèle économique n'est pas fondé sur des considérations de court terme, mais sur la base de projections d'activités à moyen ou à long terme.

J'ajouterais qu'il y a, selon moi, un autre handicap à ces normes, particulièrement en période de crise. Il s'agit de la valorisation des instruments financiers, c'est-à-dire des couvertures de dettes que les entreprises souscrivent auprès des banques. Ces instruments financiers étant désormais systématiquement comptabilisés, ils ont un impact, à la hausse comme à la baisse, sur le bilan et le compte de résultat, alors que leur nature même est de protéger l'entreprise contre un risque. À ce titre, il est paradoxal que les dettes à taux fixe et à taux fixe couvertes aient des traitements aussi différents.

Comment pourrait-on améliorer le système comptable à l'avenir ?

C.K. Les normes comptables ne sont que le thermomètre, le révélateur de la crise. Je crois que c'est au confluent des différentes sources de normalisation qu'il faut chercher des propositions d'améliorations. Pour cela, je formulerais trois pistes de bons sens, d'ores et déjà esquissées par plusieurs grands dirigeants d'entreprises françaises, mais aussi initiées par le G20 de Londres, en avril dernier.

D'abord, faire en sorte que la valorisation qui est à la source de cette fair value se fasse en référence à la nature des activités considérées, afin de mieux en saisir tous les aspects et la cyclicité éventuelle.

Ensuite, et cela procède de la même idée, faire en sorte que le « législateur » de ces normes IFRS, l'IASB, s'ouvre plus largement à des membres d'origines diverses (comptables, cadres d'entreprise, autorités publiques...) afin que toutes les parties prenantes soient représentées au sein de cette autorité.

Enfin, je crois qu'il est plus que jamais indispensable de poursuivre la pédagogie autour de ces normes, tant vers les journalistes que vers le grand public actionnaire, afin que les baisses ou les hausses de la valeur de nos actifs ne soient plus analysées comme des gains « tombés du ciel » ou des pertes à la suite d'une mauvaise gestion, mais bien comme des conséquences mécaniques du principe de mark to market (« comptable de la juste valeur »).

En d'autres termes, il s'agit de faire de la pédagogie autour de l'idée que ces normes comptables se doivent d'être le reflet pertinent de la valeur d'une entreprise.

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