Jean-Étienne CHATELON

Avocat, directeur associé chez Fidal.

La France, championne d'Europe de la fiscalité

En 2014, la France avait le niveau d'imposition de l'immobilier le plus élevé de l'Union européenne. Aujourd'hui, si la situation a un peu évolué, elle garde la tête du classement.

Dans le cadre d'une étude réalisée à la demande de la Fédération des promoteurs immobiliers fin 2014, une comparaison de la fiscalité immobilière applicable dans les principaux pays de l'Union européenne avait été effectuée par le cabinet Fidal et ses correspondants à l'étranger. L'objectif était de mesurer le coût de la fiscalité pesant sur l'immobilier dans chacun de ces pays dans le cas de la construction d'un immeuble résidentiel. Les pays retenus comme termes de comparaison avec la France dans le cadre de cette étude étaient l'Allemagne, le Royaume-Uni, la Belgique, les Pays-Bas, l'Italie et l'Espagne.

Trois ans plus tard, nous proposons de faire un point sur l'évolution du poids de la fiscalité, en prenant en compte les modifications introduites par la loi de finances pour 2018, y compris les évolutions positives attendues en matière d'exonération totale de taxe d'habitation envisagée par le gouvernement.

La fiscalité liée au logement neuf

Pour les besoins de l'exercice, nous avions cherché à déterminer en 2014 le poids de la fiscalité grevant la construction et la détention de logements neufs pour un prix de vente unitaire de 200 000 euros hors taxes par logement, avec différents exemples dont celui de l'achat avec détention et mise en location durant dix ans, puis revente.

S'agissant des taxes indirectes (TVA et différentes taxes liées au dépôt du permis de construire) frappant le cycle de production de l'immeuble, la France présentait incontestablement le niveau d'imposition le plus élevé en 2014, du fait de la conjugaison d'une TVA au taux de 20 % appliquée au prix de vente de l'immeuble et des diverses autres taxes indirectes, représentant quant à elles de 3 à 4 % du prix de vente.

Le pays à la fiscalité la plus favorable était le Royaume-Uni, avec un écart de fiscalité de 12 à 13 % du prix de vente d'un appartement neuf en comparaison avec la France, soit environ 24 000 à 26 000 euros pour l'acquisition d'un appartement neuf d'un prix de 200 000 euros TTC par un particulier.

Les pays européens autres que le Royaume-Uni avaient une fiscalité plus favorable que la France, avec un avantage financier compris entre 3 et 7 % du prix de vente, soit entre 6 000 et 14 000 euros pour un appartement neuf de 200 000 euros TTC. Il existait une exception, les Pays-Bas, qui bénéficiaient d'une imposition certes plus favorable qu'en France mais avec un avantage fiscal limité à seulement 1 % du prix de vente. Il doit toutefois être précisé que le mécanisme de déduction des frais financiers du revenu global applicable aux Pays-Bas permettait à ce pays d'avoir une fiscalité nettement plus attractive que la France pour l'acquisition de résidentiel pendant la période de détention de l'appartement.

Dans le cas de la livraison d'un immeuble neuf, la France, la Belgique et les Pays-Bas avaient des taux d'imposition comparables, conduisant à majorer le prix d'achat d'un appartement neuf par un particulier de 20 % (France) ou de 21 % (Belgique et Pays-Bas). Les autres pays avaient des régimes favorables en la matière, permettant de réduire sensiblement pour les acquéreurs le prix d'achat d'un appartement neuf. Ainsi, au Royaume-Uni, la vente de l'appartement neuf n'est pas soumise à la TVA et l'ensemble des frais du promoteur (achat du foncier, réalisation des travaux par les entrepreneurs, frais financiers et frais de commercialisation) ne génèrent aucun surcoût de TVA sur le prix de vente aux particuliers. Le même régime est applicable de manière optionnelle en Allemagne. Le Royaume-Uni avait donc le régime le plus favorable avec l'Allemagne, la perte liée à la TVA étant de 10 % en Espagne et en Italie. Il convient également de noter que dans certains pays, tels que la Belgique et l'Espagne, l'acquisition d'un terrain en amont peut être exonérée de TVA, tandis qu'en France la TVA grève généralement l'acquisition du terrain. Toutefois, il est nécessaire de pondérer cette analyse de l'impact de la TVA avec celui des droits d'enregistrement, la même opération de vente d'immeuble étant susceptible de générer une imposition plus ou moins élevée pour ces deux impôts. Les différents pays étudiés prélevaient des impôts limités lors de l'acquisition d'un appartement neuf, à l'exception notable de l'Allemagne et de l'Espagne. Par ailleurs, de nombreuses taxes indirectes viennent grever le prix de revient du promoteur pour tous les pays. Sur la base de l'ensemble des éléments chiffrés, la France présentait le niveau d'imposition le plus élevé en la matière, avec des écarts significatifs.

La fiscalité attachée à la détention et à la cession

S'agissant de la détention de l'immeuble par la personne physique, la France avait la fiscalité la plus élevée en matière d'impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation). Elle avait également le niveau d'imposition le plus élevé pour l'impôt sur le revenu dans le cadre d'un investissement locatif hors régime Pinel, seul le Royaume-Uni ayant un régime d'imposition des loyers proche de celui de la France. La Belgique, l'Espagne et les Pays-Bas avaient une imposition très nettement inférieure en la matière. Pour les plus-values sur la cession d'une résidence principale et les droits de donation-succession, la France avait un régime d'imposition comparable à celui des autres pays étudiés, les taux étant similaires. C'est là le seul élément d'imposition pour lequel la France n'était pas pénalisée, même si le régime français n'était pas pour autant plus favorable que celui des autres principaux pays européens.

Dans ce contexte, il était donc souhaitable de réduire en priorité la fiscalité applicable à la construction et à l'acquisition, puis celle liée à la détention, et de conserver les régimes en vigueur en matière de cession d'immeuble achevé, tout en simplifiant et en réduisant la fiscalité attachée aux terrains à bâtir et assimilés.

Des évolutions aux effets limités

Trois ans plus tard, une évolution favorable a été introduite, mais ses effets restent limités et la France conserve son dernier rang en matière de fiscalité de l'immobilier. Le point principal est le progrès significatif qui devrait être constaté avec la suppression envisagée de la taxe d'habitation.

Dans le cas de l'acquisition d'un appartement neuf de 200 000 euros TTC et de sa détention sur dix ans avec mise en location, la fiscalité française en 2014 pouvait représenter un poids total de 56 % du prix d'acquisition, à comparer avec une fiscalité de :

  • 40 % au Royaume-Uni
  • 26 % en Allemagne
  • 20 % aux Pays-Bas et en Belgique
  • 19 % en Espagne
  • 18 % en Italie.

La suppression totale de la taxe d'habitation envisagée par le gouvernement permettrait simplement de réduire la fiscalité française de 56 % du prix d'acquisition à environ 50 % sur cette période de dix ans, étant précisé que le chiffrage reste complexe, les niveaux de taxe d'habitation variant quasiment du simple au triple selon les communes. Dans le meilleur des cas, la fiscalité totale en France restera proche de 50 %, selon nos calculs, pour un investissement locatif sur une durée de dix ans, quand le deuxième pays le plus fiscalisé (Royaume-Uni) n'aura que 40 % d'imposition et les pays les moins entravés par les taxes, une fiscalité moitié moindre (environ 20 % pour les Pays-Bas, la Belgique, l'Espagne et l'Italie).

La suppression de la taxe d'habitation est donc susceptible de représenter un avantage financier important aussi bien pour l'investissement locatif (au bénéfice du preneur) que pour l'acquisition de la résidence principale, mais ne permet pas, à elle seule, de compenser l'écart existant entre la France et les principaux pays de l'Union européenne. Il est à noter que l'immobilier restera imposé annuellement via la taxe foncière, et que cette dernière a augmenté de 14 % entre 2011 et 2016. Il convient donc d'espérer que la progression limitée à moins de 1 % en 2017 sera maintenue à l'avenir et que la suppression de la taxe d'habitation ne sera pas compensée par un retour de l'augmentation annuelle de la taxe foncière. En matière de droits d'enregistrement sur les immeubles anciens, la tendance est également à la hausse depuis notre étude de 2014, les taux ayant été augmentés de 5,09 % à 5,8 %, et même, dans certains cas, à 6,4 % (hors résidentiel et seulement en Île-de-France).

L'impôt sur la fortune immobilière

Les chiffres ci-dessus illustrant le désavantage fiscal français ne prennent pas en compte la loi de finances pour 2018 instaurant l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le principe de cette nouvelle contribution conduit à imposer significativement l'investissement immobilier en exonérant les autres formes d'investissement. Par ailleurs, alors que le principe devait être le maintien de l'ancien impôt sur la fortune aux investissements immobiliers, ce nouvel impôt étend en fait son champ d'application et le montant de recettes attendues en modifiant différents cas d'exonération et en élargissant sa base dans le cas des non-résidents et des véhicules collectifs investissant dans cette classe d'actifs immobiliers. Différents mécanismes anti-abus ont aussi pour objectif d'augmenter les recettes de l'IFI en comparaison de l'ancien ISF sur les immeubles.

Dans le cas d'investissements limités et financés à 100 % en dette bancaire, il sera possible de réduire l'IFI au départ à un montant symbolique, mais les éventuelles plus-values futures et l'amortissement de la dette bancaire feront ensuite entrer dans la base imposable les investissements locatifs, ou la résidence principale pour les propriétaires les plus aisés.

Sur le plan des principes, exonérer les autres investissements et pénaliser des investissements immobiliers déjà lourdement imposés est un signe défavorable pour le secteur.

Dans le scénario d'un appartement neuf de 200 000 euros TTC détenu pendant dix ans, le taux le plus élevé de l'IFI pourrait conduire à une imposition supplémentaire de 15 %, portant le taux d'imposition à plus de 65 % de l'investissement de départ sur une période de dix ans, en dépit de l'avantage futur attendu de l'exonération de la taxe d'habitation, qui n'est d'ailleurs pas encore en vigueur pour l'ensemble des particuliers, alors que l'IFI est en tout état de cause applicable dès le 1er janvier 2018.

Il convient de noter que la France est le seul des pays étudiés à avoir maintenu un impôt sur la fortune (l'ISF a été abrogé en Espagne, bien que temporairement rétabli pour 2013 et 2014). Son application limitée aux patrimoines immobiliers excédant 1,3 million d'euros permet évidemment de contenir ses effets défavorables, mais, sur le plan des principes, exonérer les autres investissements et pénaliser des investissements immobiliers déjà lourdement imposés est un mauvais signe pour le secteur.

La fiscalité de sortie d'investissement

Lors de la cession ultérieure du bien, la France présentait un niveau d'exonération de la plus-value égal à celui des autres pays dans le cas de la vente de la résidence principale et aussi favorable que plusieurs pays pour la cession d'un investissement locatif. En cas de donation ou de succession, la France avait un niveau très faible d'imposition, cette faible imposition étant comparable à celle d'autres pays, dès lors que l'immeuble objet de la donation ou de la succession était transmis dans le cadre d'un patrimoine limité. Ces avantages relatifs à la revente ont heureusement été préservés entre 2014 et 2018.

Si, malgré le poids de la fiscalité, l'évolution du marché permet aux personnes physiques de constater de futures plus-values sur leur résidence principale ou leurs investissements locatifs, la fiscalité applicable en France sera comparable à celle des autres pays de l'Union européenne, mais c'est bien le seul cas où nous ne sommes pas pénalisés fiscalement par rapport à nos voisins européens.

L'impôt sur les sociétés

Le champ de l'étude de 2014 couvrait tant les impôts d'État que les impôts locaux, étant toutefois précisé que le poids de l'impôt sur les sociétés frappant la marge nette du promoteur n'avait pas été pris en compte dans nos conclusions chiffrées.

Cette donnée de l'impôt sur les bénéfices était difficile à apprécier, car elle dépend des cycles économiques (avec l'incidence entre autres éléments du niveau des taux d'intérêt et de l'endettement du promoteur) ainsi que du niveau de marge bénéficiaire du promoteur.

L'impôt sur les sociétés (IS) en France atteignait en 2014 un taux maximum de 38 % applicable aux promoteurs les plus importants. Ce taux d'imposition sur les bénéfices était également plus élevé en France que dans les autres pays européens. Dans la mesure où la loi de finances prévoit une réduction progressive du taux de l'IS à 28 % puis à 25 % (sous réserve que ces réductions envisagées soient effectivement mises en oeuvre d'ici à 2022), le taux de l'IS français devrait être moins handicapant à terme. Mais cette réduction du taux de l'IS en France est généralement accompagnée d'une réduction plus importante dans les autres pays européens, l'Angleterre envisageant par exemple un taux de l'IS de seulement 19 %, pouvant être réduit à 18 % en 2020.

La comparaison avec l'Allemagne est également cruelle, avec un taux de l'IS maximal de 15,8 % en 2017, à comparer aux 34,43 % français à la même date. La France ne rattrapera donc pas réellement son retard en la matière lors des prochaines années.

En conclusion, s'il faut reconnaître l'avantage représenté par la réduction de la taxe d'habitation ou sa possible suppression, l'évolution globale entre 2014 et le début de l'année 2018 ne permet pas de constater un allégement suffisamment important de la fiscalité grevant l'immobilier en France, notre pays conservant la dernière place au sein des pays de l'Union européenne étudiés.

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