Denis FERRAND

est directeur général de Coe-Rexecode.

Xavier TIMBEAU

Directeur principal de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) et professeur à Centrale Supélec et à l'École nationale des ponts et chaussées.

Didier DAVYDOFF

Directeur de l'Observatoire de l'épargne européenne.

L'immobilier est-il responsable de la baisse de la compétitivité française ?

Denis Ferrand

S'il y a bien une relation de causalité entre l'inflation immobilière et la perte de compétitivité, ce n'est pas la cause première ou prépondérante.

La baisse de la compétitivité française est mise en évidence par la dérive relative des coûts par rapport à l'Allemagne, qui n'a pas été répercutée dans les prix pratiqués par le secteur exportateur. Les entreprises n'ayant pu faire l'effort de marge nécessaire afin de compenser ce différentiel, sont sorties du marché à l'exportation. Cela se traduit par une baisse du nombre des entreprises exportatrices en France au cours des dix dernières années.

Il faut alors distinguer quels sont les coûts sur lesquels l'immobilier a de l'influence, et qui ont creusé cet écart de compétitivité entre la France et l'Allemagne :

  • la dérive des coûts salariaux en France : au cours des dix dernières années, ils ont augmenté de 15 à 20 points de plus qu'en Allemagne
  • les coûts en investissement dans les produits de la construction ont progressé, sur la période 1998-2007, de 3,6 % en France contre 0,7 % en Allemagne
  • les coûts liés à l'évolution des loyers de bureaux ont progressé de 2 % à 4,5 % par an selon les villes en France, contre une fourchette de - 3 % à 1 % en Allemagne entre 2000 et 2011
  • l'évolution du taux d'endettement des ménages rapporté au revenu disponible a augmenté de 32 points en France, contre une baisse de 20 points en Allemagne sur dix ans.

Il faut toutefois relativiser ces chiffres.

En effet, l'évolution des coûts salariaux a été strictement identique en France et en Allemagne de 1991 à 1998, phase de baisse des prix immobiliers, et de 2003 à 2011, phase de hausse des prix. Pendant ces deux périodes, la progression du coût salarial horaire a été de 2,7 % par an. La relation entre inflation immobilière et coûts salariaux est donc relativement ténue.

S'il y a bien eu une augmentation du poids des locations immobilières dans la valeur ajoutée pour le secteur de l'industrie, ce facteur reste marginal dans la perte de compétitivité française : entre 2000 et 2010, on note une augmentation d'un point de valeur ajoutée de ce que paye l'industrie pour la location de bâtiments. Et si les loyers de bureaux ont augmenté plus vite en France qu'en Allemagne, ils restent moins élevés en France, excepté à Paris. Le taux d'endettement des ménages représente quatre fois les fonds propres des banques en France, contre six fois en Allemagne. On constate donc bien une augmentation des fonds « prêtables » affectés à l'endettement des ménages, mais cette pratique reste moins développée en France qu'en Allemagne.

Enfin, enclencher une baisse des prix immobiliers afin de restaurer la capacité d'investir des entreprises appelle à beaucoup de prudence. Si l'effet richesse joue à la hausse, d'ailleurs de façon beaucoup plus faible en France qu'au Royaume-Uni, notamment du fait de l'absence d'extraction hypothécaire dans notre pays, la symétrie à la baisse n'est pas avérée. L'unique expérimentation a eu lieu dans les années 1990, période durant laquelle il y a eu une stabilisation de la consommation, alors que les prix immobiliers baissaient en Île-de-France. Ainsi, parier sur une baisse des prix peut se révéler très dangereux, car une grande incertitude subsiste quant aux réactions en termes de consommation et d'investissement. Finalement, l'hypothèse d'une baisse des prix immobiliers ne peut être écartée, mais un plongeon assimilable à l'éclatement d'une bulle semble très peu probable.

Xavier Timbeau

Deux conclusions contradictoires peuvent être tirées des travaux aujourd'hui disponibles.

La première consiste à retenir l'idée que l'immobilier a capté toutes les ressources (ce qui va dans le sens de l'étude de l'OCDE) et que l'industrie a été délaissée au profit du bâtiment, avec, pour conséquence finale, la perte de parts de marché face à la concurrence internationale.

La seconde constate que les prix immobiliers ressortent élevés en conséquence de la rareté de l'offre, captent alors l'épargne et une part de plus en plus importante des revenus des ménages, et qu'in fine, c'est le déficit de construction qui expliquerait la perte de compétitivité.

La situation et la marche à suivre se révèlent donc plutôt confuses : faut-il construire plus ou construire moins ? Pour répondre à cette question, il semble intéressant de comparer les situations allemande et française.

L'Allemagne, dont la population est pas ou peu dynamique, a hérité d'un stock de logements important, constitué durant les trente dernières années via la réunification avec l'Allemagne de l'Est. La France, quant à elle, présente une population bien plus dynamique et la construction n'a pas suivi une évolution de même ampleur.

La bonne réponse réside donc dans le constat que nous n'avons pas la chance de détenir un stock de logements par habitant aussi important qu'en Allemagne. Par conséquent, il importe de construire plus en France pour accompagner le dynamisme de la population qui, par divers facteurs, pourrait se traduire par un dynamisme de l'économie (économie d'agglomération).

Nous connaissons donc une situation qui n'est pas celle de l'Allemagne, qui nous désavantage, mais qui peut n'être que temporaire. Il convient de noter que le problème qui se pose en France, d'accompagner le dynamisme de la population, reste un problème de pays riches. Il demande un investissement important et suppose de revoir l'organisation urbaine pour les cinquante prochaines années. Il s'agit d'en faire des facteurs de bien-être mais aussi, bien sûr, de compétitivité et de création de valeur. Cela relève donc d'une vision à long terme.

À plus court terme, un retournement des prix pourrait effectivement être bénéfique pour les entrants sur le marché immobilier, mais il menacerait en même temps de ruiner les propriétaires. La bonne solution de sortie passe donc par un retour à une situation « normale », sans ruiner les générations qui viennent d'entrer sur le marché immobilier. Dans la situation présente, il faudrait alors accroître l'effet d'agglomération par la densification urbaine.

Dans tous les cas, la « bulle » immobilière française a quelque chose de robuste, car il n'y a pas d'endettement excessif, les capacités d'emprunt des ménages ne sont pas réduites, et l'on peut toujours espérer des gains en capital sur les investissements immobiliers. La situation est donc très différente de celle de l'Espagne, lorsque la bulle immobilière y a explosé : la France est en manque de construction, alors que l'Espagne connaissait un excédent considérable de logements.

Enfin, en ce qui concerne les mesures prises par Cécile Duflot, il paraît illusoire de vouloir contrôler les prix, mais la volonté de mobiliser du foncier va dans le bon sens. Cependant, le plan prévoyant la construction de 60 000 logements par an semble dérisoire face aux 3 millions de Franciliens souhaitant se rapprocher de leur lieu de travail. Il faudrait plusieurs décennies pour absorber cette demande.

Didier Davydoff

Corrélation n'est pas raison ! Le problème de financement de l'économie française n'est pas dû à une part trop importante de l'immobilier dans l'épargne des ménages, c'est plutôt le contraire.

Un prix n'est pas une notion économique abstraite, il reflète un échange entre acheteurs et vendeurs. Si le bien est acquis à prix cher, le vendeur net va réaliser une plus-value qu'il investira en placement financier, supposé financer l'économie. Ainsi, en France, la hausse des prix immobiliers a généré une profusion de liquidités venues s'investir en particulier dans la sphère financière.

La question est alors de savoir si ces liquidités ont bien été allouées car, dans le même temps, les pouvoirs publics ont multiplié les incitations dans tous les sens. De ce fait, les compartiments de l'épargne qui ne bénéficient pas de ces dérogations sont pénalisés. La fiscalité de l'épargne augmentant, ce sont les placements en actions qui pâtissent le plus de ces dispositifs fiscaux. De fait, le nombre de détenteurs de plans d'épargne en actions est en baisse, et l'investissement en actions des particuliers l'est également. En somme, si l'on observe des difficultés de financement des entreprises françaises, elles sont internes à la sphère financière.

Malheureusement, ces difficultés révèlent plus fondamentalement de graves problèmes de l'économie française, en particulier une faible demande adressée par les marchés financiers aux entreprises françaises du fait de marges qui sont érodées et influent sur leur solvabilité, en nette baisse. Un simple déplacement des flux d'investissement de la construction vers le financement des entreprises ne saurait donc suffire.

Toutefois, on ne peut nier l'existence d'un problème relatif à la part de l'immobilier dans l'épargne des ménages. Il se lit notamment dans la situation des ménages riches en patrimoine, mais pauvres en revenus. Il faudrait donc donner la possibilité à des services financiers de rendre plus liquide le patrimoine immobilier à travers, par exemple, du crédit viager hypothécaire.

http://www.constructif.fr/bibliotheque/2013-6/l-immobilier-est-il-responsable-de-la-baisse-de-la-competitivite-francaise.html?item_id=3321
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